Para los inquilinos el contexto cada vez es más preocupante. Además de la escasez de oferta deben enfrentar condiciones que se complicaron cuando está por acercarse el vencimiento de los primeros contratos celebrados bajo la polémica Ley de Alquileres que comenzó a regir en julio de 2020, normativa que extendió el plazo de los contratos de dos a tres años y reformuló la forma en la que se determina el precio a través del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central.
A esta altura el aumento que se estima que se aplicará en julio oscilará en el 104% (por ICL), todo un récord. Por lo cual quien abonaba en junio de 2022 unos $80.000 mensuales por un departamento de tres ambientes pasará a pagar $163.200 al margen de las expensas.
El problema es mayor porque los propietarios le dieron la espalda a la normativa desde el vamos y están pidiendo aumentos que superan el 125%, por lo cual los valores son más altos (a esta altura un dos ambientes en CABA no baja de $115.00 mensuales en cualquier barrio y además son escasos).
La primera intención de los propietarios es no perder ante la inflación que a esta altura tiene un 114,2% acumulado hasta mayo último, por eso los incrementos de hoy superan el 125% en todo el país
Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), dijo a Infobae que “esta situación afecta a todo el sector. El aumento del 104% interanual es un número muy importante que ya está trayendo inconvenientes. Y los propietarios están tratando de concertar extensiones de los contratos con los inquilinos que cumplen en tiempo y en forma”.
Desde el sector inmobiliario sostienen que sería ideal que se puedan corregir al menos las dos partes más polémicas de la ley: volver a contratos a dos años de duración en vez de tres y que los aumentos sean trimestrales o semestrales.
“De esa manera el propietario no queda atado a un contrato largo en donde el ajuste queda desfasado al tercer o cuarto mes y la inflación hace estragos. De no cambiar nada el panorama tendería a agravarse y mucha gente que no consiga alquilar deberá recurrir a acuerdos informales o mudarse más lejos de su radio de acción cotidiano”, añadió Bennazar.
En el Congreso quedaron “abandonados” dos dictámenes con la posible reforma, uno del oficialismo y otro de la oposición, y 37 proyectos para modificar la actual normativa o derogarla y sancionar otra, todo quedó en la nada por ahora. Incluso el Gobierno nacional también se refirió hace unos 3 meses sobre su posible suspensión y volver a contratos a dos años y ajustes semestrales como era antes de la ley, aunque nada cambió.
Cómo estimar el aumento
Hay distintas opciones, entre ellas la del portal del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), porteño, a través de una calculadora en su web (cabaprop.com.ar).
En primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento
Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.
Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
“Es muy sencillo hacerlo, para ello hay que indicar fecha de inicio de contrato y cuando toca renovarlo. Eso dará precisión del valor porque el ICL se mueve a través de una fórmula que tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE)”, comentó a Lisandro Cuello, un inmobiliario de la zona de Villa del Parque.
El Banco Central no actualiza el ICL los sábados, domingos y feriados, por lo que la calculadora tiene en cuenta el ICL del último día hábil.
Diego Migliorisi, de Miglorisi Propiedades, comentó que “el resultado de la ley fue catastrófico para todas las partes. Por el lado del inquilino, la actualización anual, en muchos casos, es superior al promedio de las paritarias. De hecho, muchos comerciantes que también alquilan departamentos no pueden actualizar los importes de sus productos conforme al valor que plantea el ICL. Por otro lado, el propietario, al tener una actualización anual solamente va a cobrar bien el primer mes, el resto del año lo cobra perdiendo frente a la inflación para recién empatarle al año siguiente. Incluso, de acuerdo de cómo se mide la inflación, vamos a ver que la inflación es superior, la inflación real es superior a lo que dice el ICL. Por lo tanto, el propietario pierde por partida doble”.
Desde el sector sostienen que de no modificarse la ley se desalienta a los propietarios a invertir en nuevas propiedades para colocar en alquiler, afecta a quienes habitualmente construían y vendían a inversores para destinar departamentos para rentar, y le perjudican el día a día a los inquilinos, porque no hay propiedades en oferta y les cuesta cada vez más llegar a pagar mes a mes.
“Es el momento de sancionar una nueva ley, donde por lo menos brinde previsibilidad a las partes y se pueda analizar en un contexto que todavía requiere de mucha prudencia, tanto del legislador como de las autoridades, porque si no, esto va a ir cada vez peor”, concluyó Migliorisi.
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