En la actualidad, el proceso de alquilar experimentó una considerable desaceleración comparado con el contexto de crisis del año pasado. El panorama del mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) estiró sustancialmente los tiempos para alquilar propiedades tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU del Gobierno.
Hasta fin de año, en un contexto de escasez de propiedades en locación tradicional sin precedentes en los últimos 50 años (principalmente debido al rechazo de los propietarios a la normativa derogada), en el mercado de alquileres predominaban las ofertas en dólares. Las pocas viviendas que se ofertaban en pesos se alquilaban en solo 72 horas en promedio, a veces sin que los inquilinos las vieran previamente. Eran pocas, y en parte por eso se alquilaban tan rápidamente.
Los tiempos cambiaron. Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario porteño, indicó a Infobae: “en los últimos tres meses una vivienda se llega a alquilar en unos 45 días, cuando el año pasado en varios casos se contrataban sin siquiera publicarlas”.
Esta modificación en los tiempos se debe en parte al aumento significativo en la oferta y a los altos costos de expensas (en CABA promedian los $188.919 al mes), sumados a precios que la demanda no puede pagar.
Braña añadió que, para propiedades con expensas bajas, el proceso puede ser más rápido, pero en general, el tiempo no excede más de dos meses. Otra causa por la cual las propiedades demoran más en alquilarse es la mayor exigencia por parte de algunos propietarios.
“La falta de fianzas necesarias para alquilar un departamento es otro problema. Varios dueños requieren garantías difíciles de cumplir”, explicó Oscar Puebla, arquitecto y experto en Real Estate.
Escenario
Tras el DNU, también en CABA cambió la metodología de trabajo en el sector.
Soledad Balayan, analista del mercado inmobiliario y de Maure Inmobiliaria, manifestó que ahora “mostrar un inmueble en alquiler da más trabajo que antes porque lo visitan más personas”, lo que refleja una mayor competencia y análisis por parte de los interesados. La experta destacó un notable aumento en la demanda durante el último mes, lo que facilitó la absorción rápida de la oferta disponible.
Es sumamente importante que el inmueble se encuentre muy bien presentado y con un precio acorde al mercado del momento
Probablemente la desaceleración de la inflación disminuya el temor de los inquilinos de ajustarse a contratos indexados por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Predominan pactos con las mismas características que al inicio del 2024, tras la vigencia del DNU, con duración de dos años y con ajustes por IPC cada 3 o 4 meses. En otros casos se utiliza el Índice de Contratos de Locación (ICL)”, dijo Balayan.
Valores
Según Reporte Inmobiliario el valor medio de CABA para departamentos de 2 ambientes en agosto de 2024 fue de $439.629, mientras que las unidades de 3 ambientes cotizaron por encima de los $588.808, precios que representan todo un desafío para quienes deben mantener su hogar.
Se observa una notable disminución en la capacidad de alquiler de las familias. Debido a que los ingresos no crecieron al ritmo necesario para cubrir no solo los costos de alquiler sino también los demás gastos esenciales del hogar.
Braña señaló un cambio en las preferencias de los inquilinos: “Buscan inmuebles tipo PH o casa, pero lamentablemente, es un tipo de vivienda en extinción. Hoy, el 97% de la oferta son departamentos en edificios. Los interesados intentan evitar las altas expensas, y cuando surgen unidades cuyas expensas no superan el 10-15% del alquiler, se alquilan rápidamente”.
Desde fin de año, la oferta de propiedades en alquiler trepó casi un 200% en CABA, resultando en precios más bajos en comparación con los de inicios del 2024. Los inquilinos que firmaron contratos en diciembre, con ajustes basados en el IPC, ahora enfrentan alquileres más altos que los precios actuales del mercado. Este cambio se debe en parte a la mayor disponibilidad de propiedades, ajustando los precios a la baja.
Puebla explicó: “Actualmente, surgió una demanda creciente por departamentos más grandes, adecuados para familias, de dos o tres ambientes. Los más buscados se ubican cerca de medios de transporte como estaciones de subte y paradas de metrobus”.
En cuanto a los contratos de alquiler, en algunos casos “también se utilizan ajustes en dólares o tasas variables según la situación del mercado”, amplió.
Los precios de alquiler, en términos nominales, no aumentaron significativamente; de hecho, los informes indican caídas en términos reales, por debajo del índice de inflación.
Reporte Inmobiliario, confirmó que durante el período de julio 2023 a julio 2024, la inflación alcanzó el 285,9%; en contraste, los alquileres de departamentos usados de calidad estándar aumentaron un 184,25% para las unidades de dos ambientes y un 174,28% para las de tres ambientes.
Balayan comentó: “Tras el DNU, algunos alquileres ajustados por IPC en 2024 superaron los precios de mercado, provocando renegociaciones”.
Preferencias
Los departamentos de dos ambientes, especialmente aquellos que superan los 35/40 m2 y cuentan con buena iluminación y balcón, son muy solicitados.
Los contratos de alquiler ahora pueden durar 24 meses, adaptándose también a las necesidades de estudiantes y trabajadores temporales.
Braña destacó: “Regresamos a la dinámica pre-2020, permitiendo actualizaciones de alquileres y cláusulas de resolución anticipada, que dan al propietario la opción de terminar el contrato con 90 días de preaviso y una compensación al inquilino si necesita vender”.
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