Uno de los aspectos más destacados luego del DNU que derogó la Ley de Alquileres –y cuya continuidad deberá seguir debatiéndose en el Congreso– es el notable incremento en la oferta de departamentos de 4 ambientes, un crecimiento sin precedentes en términos porcentuales. Desde noviembre, el saltó supera el 80 por ciento.
En contraste con la situación de hace seis meses, la oferta de este tipo de departamentos era prácticamente inexistente en la ciudad de Buenos Aires. Estas viviendas, altamente solicitadas por familias numerosas y ensambladas que necesitan espacios amplios de más de 120 metros cuadrados, se encuentran ahora en una situación de alta demanda.
Así lo confirmó un análisis de Reporte Inmobiliario, que específicamente, se refiere a departamentos usados ofrecidos en alquiler tradicional, cuyos precios están expresados en pesos.
En cuanto a los valores medios de alquiler solicitados, se observó un aumento generalizado en las unidades de 1 y 3 ambientes, mientras que la media de las unidades de un dormitorio se mantuvo estable.
También se observan contratos en dólares y fijos, al igual que por el Índice de Precios al Consumidor ya que existe libertad en las formas
Sin embargo, en contrapartida, los departamentos de 4 ambientes, donde se registró el mayor crecimiento en la oferta, experimentaron una ligera disminución en su cotización media. Actualmente el valor en CABA es $615.000 mensuales en promedio.
En los portales especializados se encuentran disponibles alrededor de 1.300 departamentos de 4 ambientes. Aunque la mitad de estas ofertas está en dólares, ahora se pueden encontrar en una variedad de barrios, desde Flores, Balvanera y Villa Lugano hasta Parque Chacabuco (cuando a fin de año no se hallaban viviendas de estas características). En estas zonas con viviendas de más de 40 años de antigüedad, los alquileres parten de $350.000 por mes.
Mientras que en áreas más cotizadas como Palermo, Núñez o Belgrano, los precios pueden llegar hasta los $960.000, especialmente en unidades de menos de 20 años de antigüedad.
Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios, enfatizó en una entrevista con Infobae que “la búsqueda de departamentos amplios para alquilar es un desafío debido a la alta demanda, especialmente en CABA y Gran Buenos Aires. Estas propiedades son solicitadas por familias numerosas, profesionales que trabajan desde casa y personas con necesidades especiales que requieren espacios más grandes para adaptarse a sus necesidades médicas o de cuidado personal, así como para mejorar la accesibilidad en su hogar”.
Los datos muestran un retorno al mercado formal de unidades en oferta tras la derogación de la ley de alquileres, permitiendo la fijación libre de plazos y cláusulas de ajuste.
Diana Sevitz, del Instituto de Capacitación (ICI) de la Cámara Inmobiliaria Argentina destacó que, con el DNU, “existe libertad de contratación y no se limita a una sola forma de contrato. Esto anima a los propietarios a optar por el formato de alquiler tradicional en lugar de los temporarios”.
Según los especialistas, desde la implementación del DNU, los contratos de alquiler de estos departamentos se caracterizan por tener una duración predominante de 2 años de plazo máximo, con ajustes realizados a través del Índice de Contratos de Locación (ICL).
“En este contexto, es crucial destacar que los contratos no son uniformes y que los inquilinos deben estar preparados para ajustar sus expectativas, ya que las cláusulas pueden variar considerablemente de un propietario a otro”, señaló Sevitz.
Panorama de construcción de viviendas amplias
Por lo general, quienes buscan este tipo de viviendas necesitan más de dos dormitorios, además de un espacio adicional como un escritorio o área para teletrabajar.
“Una característica del mercado de departamentos de 4 ambientes es que los constructores y desarrolladores tienden a evitarlos debido al mayor metraje requerido, lo que eleva los precios de venta y dificulta su comercialización”, afirmó García Malbrán.
Se estima que hay alrededor de 12.600 departamentos de 4 ambientes en venta en CABA, de los cuales unos 2.300 están en construcción o fueron inaugurados en los últimos 4 años.
Valores
Los precios iniciales de oferta registraron un crecimiento leve (en algunos casos sólo del 2% intermensual), en línea con la disminución de la inflación (que aún oscila en el 10% mensual), y en algunos casos se mantuvieron estables o incluso registraron pequeñas caídas entre las propuestas de inmuebles amplios y en los barrios como Villa Urquiza o Recoleta, entre otros.
“Esto sugiere una adaptación a las posibilidades de pago de la demanda y a la nueva flexibilidad establecida por el DNU, lo que evita quedar rezagado frente a la inflación”, añadió Sevitz.
A continuación se brindan algunos ejemplos de valores promedios en barrios en donde hay departamentos de 4 ambientes actualmente en CABA y donde se encuentran unidades de más de 80 m2:
Palermo: $810.000.
Núñez: $770.000.
Belgrano: $740.000.
Recoleta: $690.000.
Villa Urquiza: $680.000.
Colegiales: $650.000.
Congreso: $630.000.
San Cristóbal: $620.000.
Villa del Parque: $610.000.
Villa Crespo: $600.000.
Caballito: $550.000.
Flores: $550.000.
Almagro: $525.000.
San Telmo: $490.000.
Balvanera: $475.000.
Floresta: $400.000.
Villa Lugano: $380.000.
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