Tras meses de intensos debates, la reforma definitiva de la Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, fue aprobada en Diputados. La duración de los contratos se mantiene en tres años, pero dejará de usarse el Índice de Contratos de Locación (ICL) regulado por el Banco Central y la actualización pasará a ser semestral por el coeficiente Casa Propia, utilizado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat nacional en el programa Procrear II.
Las idas y vueltas en el Congreso Nacional provocaron incertidumbre y disrupciones en el mercado inmobiliario e interrogantes entre propietarios e inquilinos. Hasta que se promulgue oficialmente lo sancionado en Diputados, los contratos vigentes y los que se firmen en este período se regirán por la legislación actual, con ajustes basados en el Índice de Contratos de Locación (ICL). Los contratos ya firmados no experimentarán modificaciones.
Las agrupaciones de inquilinos expresaron satisfacción con lo sancionado, pero hicieron hincapié en la necesidad de cambios que faciliten el acceso a la vivienda, como el restablecimiento del crédito hipotecario sostenible, entre otras cuestiones.
Magalí Zirulnikoff, cofundadora de la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria, destacó a Infobae la crítica situación actual. “Unas 9 millones de personas alquilan en la Argentina, una parte del Congreso consideró su perspectiva. La propuesta del bloque de Juntos por el Cambio (JXC) y sus aliados no beneficiaba tampoco a los propietarios y, en cambio, parecía favorecer los intereses de los 35.000 corredores inmobiliarios, que representan más del 20% de la población del país. Esta discrepancia subraya la marcada asimetría en el poder entre el sector rentista y los inquilinos”, señaló.
A los inquilinos se les está haciendo complejo llegar a fin de mes y un gran porcentaje se endeuda mes a mes para poder pagar el alquiler. .
La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) junto con otras entidades en un informe privado confirmó que en el AMBA el 63% de los hogares declara estar endeudado con familiares o particulares y la mayor parte de esa deuda es utilizada para pagar el alquiler de la vivienda que habitan
“Las familias inquilinas no tienen otra opción que pagar precios que exceden sus posibilidades económicas, mientras soportan las diferentes formas que toma la violencia habitacional, firmando contratos por fuera de la ley, hacinándose en viviendas precarias, pagando aumentos ilegales y cláusulas abusivas, realizando y pagando reparaciones que legalmente están a cargo de la parte rentista, y enfrentando el lock out inmobiliario que deja a la población inquilina sin la posibilidad de rescindir el alquiler o mudarse por no encontrar alternativas para alquilar”, dijo Zirulnicoff.
Un logro
Para las agrupaciones que defienden los derechos de los inquilinos, lo sucedido en Diputados representa un paso crucial en la protección del derecho a la vivienda. Sin embargo, consideran que no debe quedarse solo en la legislación escrita.
Natalia Ranzuglia, miembro de Inquilinxs Tres de Febrero Red de Inquilinas Bonaerenses, destacó que “a pesar de numerosos obstáculos, logramos ser escuchados y que nuestras propuestas fueran consideradas en la regulación de los alquileres. Pero todo este esfuerzo será en vano si no se designa una autoridad de aplicación y, sobre todo, si no se aborda de inmediato la cuestión fundamental: garantizar el acceso a la vivienda, ya sea a través de la propiedad, el alquiler u otras modalidades, es una responsabilidad que debe asumir el Estado a nivel nacional, provincial y municipal. La creación de un espacio de diálogo en este sentido es esencial”.
Las agrupaciones de inquilinos sostienen que ha habido una gran especulación por parte del sector inmobiliario que llevó a propietarios a retirar propiedades del mercado. También denuncian presiones sobre las familias inquilinas para incrementar los valores de alquiler, firmar prórrogas y contratos ilegales e incluso aceptar depósitos y alquileres en dólares.
“Este es un paso importante, pero esperamos que sea el primero de muchos. Al igual que con la aprobación de la Ley de Alquileres anterior, el verdadero desafío radicará en asegurar su cumplimiento. Por esta razón, instamos al Gobierno Nacional a considerar la creación de una Secretaría Nacional del Alquiler, eliminando así la dependencia de la buena voluntad de los propietarios o las inmobiliarias para su implementación”, añadió Ranzuglia.”
Pero la opinión general es que la nueva norma es solo un “parche”. Y perciben inacción estatal para hacer cumplir las leyes. Diego Fernández Camillo, de la Asociación Platense de Inquilinos y Movimiento Nacional de Inquilinos, dijo: “esta reforma de ley viene a dar un aporte para empezar a solucionar la crisis habitacional pero no es la solución completa. En nuestra asociación, seguimos viendo contratos que no cumplen con la ley o carecen de requisitos edilicios adecuados, instalaciones de gas y electricidad clandestinas, lo cual lamentablemente es algo común”.
Quejas más comunes
Los inquilinos expresan su decepción al observar la notoria falta de consenso político en la resolución de la cuestión y la ausencia de iniciativas para abordar el problema subyacente, que es la inflación.
Victoria Postiguillo, abogada y directora de la Sala de Derecho del Consumidor del Colegio de Abogados de Córdoba (Adcoin), compartió con Infobae que “la mayoría de las quejas están relacionadas con la realización de contratos que no cumplen con la ley y la escasez de propiedades disponibles en el mercado de alquiler. Recomendamos buscar asesoramiento preventivo antes de firmar un contrato, lo cual puede realizarse en nuestra organización”.
Para algunos representantes de las personas sin vivienda propia, resulta sorprendente la falta de conocimiento de muchos legisladores con respecto al “problema del alquiler”.
“La ausencia de datos reales sobre el “mercado inmobiliario” se debe precisamente a la falta de registros de contratos y el incumplimiento de la ley vigente”, amplió Postiguillo.
Nire Roldán, del Frente Nacional de Inquilinos y Pymes Locatarios de Rosario, señaló a Infobae: “En lugar de investigar trabajos realizados por universidades e institutos de vivienda, en lugar de obtener información sobre algo tan fundamental como la cantidad de contratos de alquiler, ya sean formales, informales o ilegales, los legisladores a menudo se centran en argumentos sin fundamento en el ámbito inmobiliario. Sorprende la falta de estudio sobre una normativa que afecta a más de 10.000.000 de personas.”
El enfoque debe ser garantizar derechos fundamentales y democratizar el acceso a viviendas dignas, a pesar de debates sobre rentabilidad. En lugar de abordar cómo evitar la especulación por parte de aquellos que retiran propiedades del mercado y violan las leyes vigentes, expulsando a miles de argentinos hacia las periferias de las ciudades.
Roldán amplió su punto de vista al señalar: “Hoy, los legisladores están jugando a la política sin tener en cuenta la angustia de millones de personas. Sin duda, el proyecto de ley aprobado es una mejora con respecto a la versión que salió de la Cámara de Diputados y que recortaba derechos. Sin embargo, de poco sirve la ley si no se la hace cumplir y no se garantiza su implementación en cada provincia”.
Qué piensan hacer
Desde la Comunidad Federal Inquilina y No Propietaria están trabajando en una acción judicial de Amparo Colectivo Federal que impulsan junto a más de 30 organizaciones inquilinas y de hogares monomarentales de todo el territorio nacional (de Jujuy a Tierra del Fuego), para exigir al Estado Nacional la implementación del Programa de Alquiler Social, que está legislado en la Ley de Alquileres vigente y nunca se puso en práctica.
Pamela Demes, también de esta entidad, dijo a Infobae que “además, impulsamos algunas medidas urgentes a nivel provincial y municipal en diferentes jurisdicciones del territorio nacional, como lo es la implementación de un Servicio de Acompañamiento en las Relaciones de Alquiler (que es el servicio jurídico, técnico y de contención emocional, que hemos brindado en forma gratuita estos 3 años y medio desde la Comunidad Federal Inquilina). Asimismo, acompañamos el reclamo de varias organizaciones inquilinas sobre la necesidad de la Declaración de Emergencia Habitacional ante el déficit de viviendas por el Lock out inmobiliario”.
El índice Casa Propia puede resultar más accesible que el ICL, pero sin regulación del precio inicial es difícil saber cómo resultará su aplicación, explican inquilinos.
Es esencial establecer registros de contratos, políticas segmentadas y valores sugeridos por ciudad. Aumentar la oferta de alquiler y garantizar modalidades de vivienda pública. Implementar el Programa Nacional de Alquiler Social y mediaciones gratuitas en todas las provincias”, concluyó Roldán.
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