Mientras la posible reforma de la Ley de Alquileres sigue empantanada en el ámbito legislativo, la dificultad para acceder a la vivienda se agrava cada vez más. En el Gran Buenos Aires, encontrar una casa de tres o cuatro ambientes se ha vuelto casi una misión imposible. Además, los precios mensuales superan con frecuencia los $400.000, una cifra inalcanzable para la mayoría de los asalariados.
Entre las pocas opciones disponibles, la mayoría de las propiedades se han dolarizado en los tres corredores del conurbano. Al igual que en la ciudad de Buenos Aires, numerosos propietarios que anteriormente alquilaban sus casas han optado por venderlas en lugar de volver a ofrecerlas en alquiler tradicional.
En otros casos, algunos decidieron publicar sus propiedades para alquileres temporarios con contratos de no más de un año de duración.
La fuerte retracción en la oferta de casas en alquiler es similar a la que se observa en el mercado de departamentos. La demanda supera ampliamente a la oferta disponible.
Marina Hairabedian, experta inmobiliaria de la zona norte del GBA, comentó que debido a la escasez de casas en el mercado, “las familias enfrentan dificultades para encontrar propiedades que cumplan con sus requisitos de distribución interna y estética”.
“Los jóvenes, en particular, buscan construcciones modernas que son escasas en la zona norte. Esta situación representa una oportunidad para que los propietarios actualicen sus propiedades y, de este modo, satisfagan la demanda y mejoren su rentabilidad”, dijo a Infobae.
En cuento a las preferencias de los inquilinos, la demanda actual muestra un interés creciente por casas con dormitorios en suite, no solo el dormitorio principal como era común anteriormente. Este es un requerimiento particularmente notable entre las familias ensambladas.
“En la zona norte, la mayoría de los alquileres de casas están dolarizados, por acuerdo entre las partes. Esto se debe a que la ley actual se ha vuelto obsoleta e impracticable debido al alto índice inflacionario”, agregó Hairabedian.
Entre San Isidro, Vicente López y Tigre, se pueden conseguir casas de 3 o 4 ambientes entre USD 1.500 y USD 2.800 mensuales. El precio varía según la superficie del lote, los metros cuadrados edificados, la calidad de construcción y la ubicación.
Especialistas inmobiliarios del GBA aconsejan a los inquilinos a iniciar la búsqueda de una nueva casa para alquilar tres o cuatro meses antes de que se venza el contrato
“La demanda de propiedades destinadas a vivienda no para de crecer”,dijo Javier Igarzábal, director de DIC Propiedades, a Infobae. “La oferta es históricamente la más baja. Casi no se encuentran casas para alquilar de tres y cuatro ambientes con garaje. En nuestra firma, que cuenta con siete sucursales, siempre tuvimos muchas opciones para ofrecer y en este momento tenemos solo tres casas para alquilar de esas características. Lo poco que ingresa para alquiler se reserva en un día. Los clientes interesados en alquilar realmente están viviendo una situación desesperante por la falta de oferta”.
Los valores de casas de 3 o 4 dormitorios en zona norte comienzan desde los $350.000 en localidades como Munro, Carapachay, Beccar y pueden ofrecerse desde $700.000 en localidades como La Lucila, Martínez, San Isidro, Florida o Vicente López.
Los problemas del mercado de alquiler son similares en casas y departamentos. “Los propietarios, que han experimentado contratos de tres años que vencieron recientemente, se encuentran con precios desactualizados durante un año entero. Por ejemplo, en un contrato de un dúplex de tres dormitorios en Martínez, el inquilino pagaba $135.000 en los últimos meses del contrato, mientras que el valor real del alquiler ya supera los $500.000 mensuales”, añadió Igarzábal.
Ante esta situación, muchos propietarios optan por prorrogar el contrato por unos meses con un precio actualizado o desocupar el inmueble mientras esperan la decisión del Congreso sobre posibles cambios a la Ley de Alquileres. Buscan la flexibilidad de firmar contratos más cortos con actualizaciones de precio cada tres o cuatro meses como máximo.
Debido a la situación actual, numerosas personas que alquilaban departamentos están regresando a las casas de sus padres, ya que no pueden afrontar los precios actuales de los alquileres. Paralelamente, familias que alquilan casas están negociando prórrogas cortas con los propietarios mientras exploran opciones más económicas, aceptando menos comodidades o ubicaciones menos ideales para ajustarse a su presupuesto.
Oeste
La oferta de alquileres de largo plazo para casas en la zona ha sido históricamente limitada, siendo más comunes las locaciones temporarias durante la temporada de verano en áreas como Parque Leloir, partido de Ituzaingó.
María Rodríguez, gerente general de Matías Szpira Bienes Raíces, informó a Infobae que “esta tendencia se ha exacerbado en el último año debido al contexto económico y a la Ley de Alquileres, que ha disminuido considerablemente la oferta de casas de cuatro o más ambientes, la tipología más buscada por familias que descartan la opción de un departamento por la cantidad de ambientes o la falta de espacios verdes”.
En localidades como Castelar, Morón, Haedo e Ituzaingó, las pocas casas disponibles para alquiler presentan una amplia variabilidad en precios y requisitos establecidos por los propietarios.
“La mayoría de los propietarios optan por alquileres en dólares o contratos con duraciones menores a los tres años estipulados por la ley vigente. Aunque es complicado establecer un valor promedio en la actualidad, una propiedad de cuatro ambientes con jardín y piscina en una buena zona residencial de Castelar o Ituzaingó ronda los USD 1.000 mensuales”, señaló Rodríguez.
Rumbo sureño
En la zona sur del GBA, entre Lanús, Lomas de Zamora o Banfield, entre otras localidades también la oferta de casas es nula. Lo que se encuentra está en barrios privados y en dólares.
Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega Propiedades, destacó que en casas de tres o cuatro ambientes los valores son muy elevados. “Paren desde $500.000 hasta cifras muy considerables. Y como a veces hay inquilinos que tiene cierto poder adquisitivo terminan aceptando contratos en dólares, lo cual transgrede lo establecido por la Ley de Alquileres, aunque ante la falta de ofertas de público conocimiento que se cierran operaciones de esas características”, dijo a Infobae.
Según los especialistas, los propietarios de casas prefieren pactar libremente sus acuerdos con los inquilinos, apelando en varios casos a contratos sin intermediación inmobiliaria en el GBA.
Muchos propietarios evitan contratos de tres años con ajustes anuales en un contexto de alta inflación. “Estamos en una crisis habitacional significativa. La derogación de la ley actual podría beneficiar a ambas partes al permitir más libertad en los acuerdos. Actualmente, ni el valor de la propiedad ni la renta pagada por el inquilino son sostenibles en relación con sus ingresos. Facilitar el proceso de alquiler eliminando la necesidad de garantías podría ser una solución, siempre que se establezca una ley que permita la desocupación inmediata en caso de impago”, señaló Antúnez Vega.
Se estima que se necesitan 4.000.000 de viviendas para garantizar un alojamiento adecuado. La creación de viviendas accesibles es crucial, aunque en un entorno de inflación elevada, es complejo.
“Sin embargo, si se promueve la construcción en este segmento, sería justificable que el Estado ofreciera incentivos fiscales y tasas de interés favorables durante un período prolongado. La edificación podría ser una fuente significativa de empleo, abordando problemas sociales y permitiendo que las personas y sus familias establezcan un hogar propio, lo que aporta estabilidad y arraigo”, concluyó Antúnez Vega.
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