Los inquilinos que tienen contratos vigentes con la Ley de Alquileres y que deben actualizarlos en septiembre tendrán un pequeño alivio. Por primera vez en 50 meses, el Índice de Contratos de Locación (ICL) desaceleró el incremento y trepó 243,16%, cuando en agosto había subido 247,56%. Por lo tanto, una familia que pagaba $100.000 en agosto, y desde hacía un año, el mes próximo pasará a pagar $343.160 por los próximos 12 meses.
Este cambio es inédito desde la creación del ICL. El índice fue establecido el 19 de junio de 2020 con la sanción de la normativa, que finalmente fue derogada por el actual Gobierno a fin de año mediante un DNU.
A pesar de esta reducción, la actualización sigue siendo costosa para quienes deben abonar mes a mes por su hogar, sumado al fuerte incremento de las expensas que en julio último marcó un récord del 101,6% en lo que va de 2024.
La baja intermensual de agosto a septiembre de 2024 en el ajuste de contratos vigentes desde 2022 a la fecha marca un punto de inflexión en un período de más de cuatro años, durante el cual el índice no dejó de subir, acompañando el crecimiento incontrolable de la inflación, que recién hace tres meses comenzó a descender con fuerza.
“Veníamos de récord en récord mes a mes, con la escalada imparable del ICL que elabora el Banco Central. Ese era el título cada vez que el banco emitía el comunicado donde informaba el coeficiente diario de este índice que utilizamos para ajustar los alquileres con contratos vigentes desde julio de 2020″, señaló a Infobae Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Inmobiliario Porteño.
El ICL toma datos de 60 días hacia atrás en su elaboración. Por eso, recién ahora se produce esta baja y llega al índice el descenso que vienen observando desde el mercado inmobiliario desde hace algunos meses.
La suba del alquiler para quienes tienen contratos vigentes bajo la ley derogada se calcula en función del ICL, que contempla la variación de la inflación (según el Índice de Precios al Consumidor, IPC, del INDEC) y los salarios, de acuerdo con la Remuneración Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).
En nuevos contratos bajo la regulación del DNU ajustados por ICL los valores se ajustaron muy por debajo de la inflación en lo que va de 2024, oscilan un 65% en los primeros siete meses
Braña agregó: “La baja en el ICL va totalmente de la mano con la de la inflación, recién ahora en baja.
Sin ley
El mercado de los alquileres tuvo un movimiento significativo en los últimos meses debido, principalmente, a la derogación de la Ley de Alquileres, que desalentaba a aquellos propietarios que pretendían tener una renta producto del contrato de locación, informaron desde el sector.
Verónica Pagola, CEO de Century 21 Argentina, destacó que “las diferentes regulaciones y las limitaciones a la libertad de contratación hicieron que escaseara la oferta de inmuebles en alquiler. Dejada sin efecto dicha legislación, los que intervienen ahora eligen mayoritariamente el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como modo para actualizar los contratos”.
Ejemplos
Actualmente, se siguen ofreciendo inmuebles con ajustes a través del ICL. A continuación, algunos ejemplos concretos en CABA y cómo afectó este índice a los valores de los contratos actuales en comparación con meses anteriores:
- Villa del Parque, departamento 2 ambientes: Pagó últimos 12 meses: $160.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $571.200.
- Mataderos, departamento 3 ambientes: Pago últimos 12 meses: $120.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $428.400.
- Villa Lugano, 4 ambientes (casa): Pago últimos 12 meses: $160.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (próximos 12 meses): $571.200.
- Parque Patricios, 2 ambientes amoblado: Pago primer cuatrimestre: $290.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024: $497.600.
- Almagro, 2 ambientes: Pago primer cuatrimestre: $250.000. Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (segundo cuatrimestre): $395.800.
- Recoleta, 2 ambientes: Pago primer cuatrimestre: $300.000 Nueva tarifa a partir de agosto 2024 (segundo cuatrimestre): $475.000.
Braña comentó que la opción de ajustar por ICL sigue siendo la preferida para ajustar contratos semestrales, cuatrimestrales y trimestrales porque tanto inquilino como propietario, y también los corredores inmobiliarios que intermedian en las locaciones de vivienda, “lo consideran un índice de ajuste más amigable”.
Los propietarios, en su gran mayoría, buscan que su inquilino pueda cumplir mes a mes con los pagos, evitando situaciones que lleven a judicializaciones o la desocupación del inmueble, para evitar el proceso de oferta y selección de un nuevo inquilino que cumpla con las condiciones de ingresos y garantía.
Expectativas hacia adelante
Las expectativas del sector son que el ICL continúe su proceso de desaceleración en el próximo trimestre y en la comparación intermensual muestre caídas.
Aunque el ICL fue creado para la ley derogada el 29 de diciembre de 2023, sigue utilizándose en muchos contratos. “Esperamos que no se discontinúe, ya que casi todas las locaciones se inclinarían al IPC del INDEC, generalmente más elevado que el ICL. Los ajustes de ingresos y paritarias, salvo excepciones, vienen por detrás de la inflación desde hace tiempo”, acotó Braña.
Hasta fines de 2023, el mercado inmobiliario mostraba un leve crecimiento debido a excedentes en pesos, bajo costo de construcción y tasas de interés negativas. Esta tendencia continuó este año con la recuperación de ingresos en dólares y el anuncio de créditos hipotecarios.
De mantenerse la estabilización macroeconómica, podría esperarse un futuro promisorio para el real estate en general, no solo en el mercado de alquileres. La recuperación económica y el acceso a créditos hipotecarios presentan un escenario favorable que podría impulsar un mayor dinamismo en el sector, facilitando tanto la compra como el alquiler de propiedades”, agregó Pagola.
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