Los contratos de alquiler establecidos previo a la aplicación del DNU del Gobierno siguen siendo válidos y, en su mayoría, experimentan ajustes anuales. En el próximo mes de marzo, se anticipa un aumento sin antecedentes del 165,50% marcando un nuevo récord. Esto implica que aquellos inquilinos que abonaban $100.000 por un departamento de tres ambientes ahora deberán destinar $265.500 mensuales hasta febrero de 2025.
Un incremento notable que generará un fuerte impacto en el bolsillo de quienes mantienen contratos bajo la legislación anterior.
Estos ajustes en el costo del alquiler se determinan mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL), cuya elaboración está a cargo del Banco Central. A pesar de la derogación de la normativa creada en junio de 2020, ésta aún conserva su vigencia para los contratos ya firmados.
El ICL se construye considerando dos variables cruciales: la inflación y los salarios. En lo que respecta a la inflación, se emplea el convencional Índice de Precios al Consumidor (IPC), publicado mensualmente por el Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (Indec). En cuanto a los salarios, se toma en cuenta la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (Ripte).
Alejandro Braña, experto en Real Estate y miembro del Colegio Profesional Inmobiliario, compartió con Infobae su perspectiva sobre la inercia inflacionaria en el sector. Señaló que ambos, el ICL y el Índice de Precios al Consumidor (IPC), experimentaron una escalada sin precedentes en los últimos dos meses. “El último informe revela un incremento del 165,50% para el 1 de marzo de 2024 y un asombroso 187,83% para el 16 de marzo, basado en datos recopilados en diciembre de 2023. Este último mes registró la tasa de inflación más alta en más de tres décadas”.
El experto proyecta que la tendencia alcista en estos índices, que actualizan los alquileres desde julio de 2020, podría comenzar a moderarse recién en el segundo semestre de este año.
Cómo estimarlo
Para calcular el nuevo monto de alquiler a partir de marzo se deberá multiplicar la cantidad previa hasta este mes por el coeficiente correspondiente, según la fecha de actualización del contrato.
Para realizar el ajuste basado en el ICL, se puede acceder al índice en el sitio web oficial del BCRA. Basta con dirigirse a la pestaña Estadísticas y luego a Principales Variables. Otra alternativa es utilizar la calculadora disponible en el portal del Colegio Profesional Inmobiliario porteño. Ambas opciones requieren ingresar la fecha en que se firmó el contrato, seleccionar la fecha de actualización del contrato, e indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.
Para ambas opciones, es esencial ingresar la fecha en que se firmó el contrato para determinar el índice en ese momento. Luego, se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato e indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil. El usuario deberá especificar las fechas de inicio y finalización del período que desea consultar.
Cómo sigue el escenario
Tras la derogación de la Ley de Alquileres y desde enero pasado, la oferta se duplicó en la Ciudad de Buenos Aires.
Según encuestas del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (CoFeCI) y la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA) realizadas a Corredores y Martilleros inmobiliarios en todo el país, la mayoría de los contratos de locación para viviendas se efectúan en pesos, con una duración de 24 meses, ajustes cuatrimestrales y utilizando el ICL.
“Sugiero utilizar el ICL en todos los contratos, y desde nuestra perspectiva en el sector, recomendamos considerarlo como una opción beneficiosa, especialmente equitativa. Sin embargo, con la actual vigencia del DNU que otorga total libertad a las partes ya no existen modelos rígidos de contratos ni condiciones uniformes que se repitan en todas las locaciones. La elección dependerá del perfil del inquilino, como su sector laboral, empleo en relación de dependencia o trabajo independiente, entre otros aspectos”, señaló Braña.
Los contratos previos a la implementación del DNU se ajustan según las condiciones acordadas en su momento y no pueden ser modificados sin consenso.
Actualmente, en un barrio cualquiera, la oferta de propiedades para alquilar es igual o incluso mayor que la disponible hace 45 días en toda CABA
Diego Migliorisi, de Migliorisi Propiedades, dijo: “En cambio, los contratos celebrados después del DNU suelen experimentar actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales. Y lo más trascendental es que se incrementó la oferta de propiedades en alquiler en un 60% aproximadamente”.
Para el sector es la mejor noticia que recibieron en el mercado de alquileres en esta larga y muy profunda crisis que atraviesa casi 4 años.
Braña destacó: “Esta evolución es totalmente coherente al considerar que pasamos de tener un poco menos de 500 propiedades disponibles, por ejemplo, en CABA en noviembre/diciembre de 2023, a superar actualmente las 11.000, abarcando departamentos, PH y casas destinados a vivienda familiar. Observamos una corrección a la baja en los valores de las publicaciones que no generan respuesta tras un par de semanas, y los inquilinos, que antes del DNU reservaban apresuradamente cualquier opción, ahora presentan ofertas por debajo de los precios anunciados y solicitados”.
Consejos y valores
En la zona de Palermo, Villa Crespo y sus alrededores, los precios actuales de alquiler parten desde $220.000 mensuales para unidades de un ambiente, $350.000 para las de dos ambientes y $450.000 para las de tres ambientes.
Migliorisi sugirió que, para ajustar los alquileres, se podría considerar la variación salarial del inquilino. Sin embargo, señaló que “muchos propietarios prefieren utilizar el Índice de precios al consumidor (IPC) o, en su defecto, el ICL. Cuando la inflación disminuya, todo el proceso de ajuste será más sencillo”.
Otros ejemplos de precios actuales son los siguientes: monoambiente en Almagro (Yatay y Ángel Gallardo) $120.000 con ajuste semestral por ICL; monoambiente en Recoleta (Talcahuano y Av. Santa Fe) $130.000 con ajuste semestral por ICL; dos ambientes amoblado, en Parque Patricios (Av. Caseros al 2400) $290.000 con ajuste cuatrimestral por ICL; dos ambientes en Mataderos (Monte y Albariño) PH con patio y terraza $150.000 con ajuste cuatrimestral por ICL; dos ambientes en La Paternal (Avenidas Juan B. Justo y San Martín) $135.000 con ajuste cuatrimestral por ICL; tres ambientes en Monte Castro (Bermúdez y Álvarez Jonte), PH en planta baja con patio y terraza $350.000 con ajuste trimestral por ICL y tres ambientes en Bº Gral. Savio (Villa Lugano), alquiler inicial $120.000 con ajuste cuatrimestral por ICL.
“Mi consejo para los inquilinos es que seleccionen contratos de alquiler con ajustes que puedan cumplir según la periodicidad acordada, ya sea cada 3, 4 o 6 meses. Además, consideren que la actual abundancia de oportunidades les brinda la posibilidad de ser más selectivos en cuanto al tipo de inmueble y su valor. No es necesario desesperarse, pues el mercado ofrece mayores opciones para tomar decisiones informadas”, concluyó Braña.
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