En medio de una coyuntura muy difícil, las viviendas ubicadas en la ciudad de Buenos Aires (CABA) se mantienen como una oportunidad de inversión en el mercado inmobiliario. Con más de 30.000 propiedades disponibles por debajo de los USD 85.000, los precios de las viviendas registraron una reducción significativa, comparables con los valores de 2004, ajustados a valor dólar.
Esta situación, derivada de la incertidumbre política, el impacto económico de la pandemia, el control cambiario, entre otros factores, consolidó un ambiente propicio para los inversores, según destacó a Infobae Mariano García Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
Este fenómeno se ve reflejado en el crecimiento de las consultas y transacciones en el sector, así como en el interés por visitas a propiedades, lo que indica una revitalización significativa del mercado.
“Durante el último semestre de 2023, el mercado tuvo una reactivación que confirmó un crecimiento en la cantidad de operaciones de compraventa”, afirmó García Malbrán.
El descenso de los valores hizo que varios usuarios finales con ahorros en mano puedan vender y dar el salto para ganar un ambiente más. Por lo general para saltar de un dos a un tres ambientes
Este incremento en la actividad se alinea con los datos registrados por el Colegio de Escribanos de la Ciudad, que contabilizó 40.539 actos notariales contra las 33.753 escrituras de 2022 (una suba de 20% interanual), un volumen comparable al de 2019.
Y en enero último se realizaron casi 2.000 escrituras, el mejor inicio de año desde 2018.
Lisandro Cuello, de la inmobiliaria homónima, explicó que “el consumidor ahora ve la oportunidad de realizar cambios, ya que puede vender su propiedad a los valores actuales del mercado y adquirir otra en el mismo momento, bajo las mismas condiciones y reglas. En otras palabras, con la diferencia disponible, puede concretar la transición”.
Por su parte, numerosos inversores están tomando decisiones de operaciones al darse cuenta de que están adquiriendo a precios inferiores a los históricos en el sector.
“Mantienen la expectativa de un aumento en los precios a mediano plazo, especialmente si el Gobierno corrige los desacoples macroeconómicos, como la inflación, en el corto plazo y estimula la producción”, añadió Cuello.
En donde están
Los departamentos en venta, que en su mayoría tienen más de 35 años de antigüedad, se localizan tanto en zonas tradicionalmente valoradas como Belgrano o Recoleta, donde el precio del metro cuadrado descendió hasta USD 2.000 por m2 (sobre todo en los valores finales de cierre de operaciones), como en áreas más accesibles como Flores, Floresta, Monserrat, San Telmo, y Constitución. El valor histórico de venta en Recoleta y Belgrano no baja en promedio de los USD 2.800 por metro cuadrado.
La posibilidad de adquirir y reformar estos inmuebles genera una apreciación rápida del valor.
Cuello agregó: “Quien tiene ahorros luego de culminar la operación pueden reciclarlos y así rápidamente se obtiene una apreciación del 20% como mínimo”.
Por menos de USD 85.000 hay una amplia oferta de departamentos de diversos tipos disponibles por ese valor, generalmente sin cochera, pero la mayoría cuenta con balcón u otra conexión exterior, ya que los que carecen de estas características no se venden.
Por ejemplo, en zonas bien ubicadas de Agronomía, un dos ambientes se consigue por menos de USD 60.000, en Enzo Bordabehere al 2800, de 55 m2. O un tres ambientes en Avenida Independencia al 2200, en San Cristóbal, vale USD 85.000 con 70 m2 y balcón.
En Belgrano, en Moldes al 2300, un dos ambientes de 68 m2, vale USD 72.000 también con balcón. Y un tres ambientes sobre Fragata Sarmiento al 1800, casi en el límite entre Villa General Mitre y Paternal, de 70 m2 y con terraza propia, cuesta USD 78.000.
Se estima que la caída de los valores llegó a su punto más bajo. García Malbrán, explicó: “Esto se debe principalmente al aumento del costo de construcción en dólares en los últimos meses. Con el valor de reposición en alza, los desarrolladores inmobiliarios no están dispuestos a perder dinero. Si el precio de los inmuebles nuevos se ajusta a estas circunstancias, es probable que en cuatro meses el mercado de las propiedades usadas también refleje un aumento en los precios de venta”.
Más ventajas
La ventaja no se limita únicamente a la compra y renovación de propiedades, sino también al potencial de rentabilidad tanto en alquileres tradicionales como temporarios.
Sin embargo, tras la derogación de la Ley de Alquileres por el DNU del Gobierno, desde el mercado inmobiliario sostienen que ahora es más rentable la locación habitacional, que ofrece un rendimiento anual del 5% en dólares, en comparación con los alquileres temporarios en dólares, debido a la menor demanda existente..
La inversión en departamentos para destinarlos en contratos de alquiler más flexibles, donde los ajustes son más cortos y se minimizan las pérdidas frente a la inflación, resulta especialmente atractiva en la actualidad.
La tendencia en el mercado de valores, especialmente en acciones de empresas argentinas cotizadas tanto en la bolsa de Estados Unidos como en la local, sugiere un presagio positivo para el sector inmobiliario. “Las acciones crecieron exponencialmente en el último tiempo y siempre que ello ocurrió, detrás siempre se dio el aumento de valores de los bienes inmuebles”, concluyó García Malbrán, destacando la sinergia entre ambos mercados.
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