La dinámica del mercado inmobiliario del Gran Buenos Aires (GBA) tiene claras diferencias entre los corredores geográficos que lo integran. Siempre, el norte es más cotizado que el oeste y el sur, pero los tres tienen su demanda y, al igual que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, recuperaron potencial y los valores dejaron de caer.
De hecho, hay zonas que volvieron a valorizarse durante 2024, después de una larga crisis de descenso en las cotizaciones que perduró entre junio de 2018 e inicios de este año. Hubo una depreciación promedio del 45%, y ahora hay lugares que volvieron a ascender entre 5% y 10% respecto de un año antes.
Según Zonaprop, el precio medio de un departamento de dos ambientes en GBA oeste-sur es de USD 1.605 por metro cuadrado. Una unidad de 50 m2 cotiza USD 80.242, mientras que uno de tres ambientes alcanza a USD 116.308 con 70 metros cuadrados.
En esta zona, el precio está 28% por debajo en GBA norte (USD 2.221 por m2) y 30% inferior al de CABA (USD 2.301 por m2).
En GBA norte, el valor medio de un departamento de dos ambientes es de USD 2.221 por m2, y un precio promedio de USD 110.473, mientras que uno de tres ambientes, cotiza a 164.105 dólares.
Según Zonaprop, La Lucila, en el partido de Vicente López, lidera el ranking con USD 3.227 por m2, mientras que el barrio San José, en Temperley (partido de Lomas de Zamora), es el más económico, en el área de GBA con USD 483 por m2.
Área norte
En la zona norte del conurbano, los precios de las propiedades varían significativamente según la ubicación. Vicente López (USD 2.764 por m2), San Isidro (USD 2.535), Tigre (USD 2.520) y San Fernando (USD 2.031 por m2), entre las áreas más cotizadas.
Matías Bettatis, idóneo de Real Estate y de Bettatis Asesores Inmobiliarios, detalló a Infobae que “San Fernando es un ejemplo claro de cómo los valores de viviendas pueden variar dentro de un mismo partido. Históricamente, la zona entre las vías del Tren Mitre y el Tren de la Costa fue muy valorada por su ubicación central y la calidad de vida que ofrece. Dentro de San Fernando, áreas como Punta Chica y San Fernando de la Buena Vista destacan por sus altos precios, debido a su perfil residencial, cercanía al río y desarrollos innovadores”.
En cuanto a los precios, un departamento de 2 ambientes puede costar alrededor de USD 109.000, mientras que el de 3 ambientes puede llegar a USD 165.000. En tanto, las casas de 3 ambientes, dependiendo de su estado y ubicación, parten de 90.000 dólares.
“Comprar propiedades en el GBA ofrece varias ventajas en comparación con CABA. Una de las principales es el acceso a espacios verdes y un entorno más tranquilo, lo que contribuye a una mejor calidad de vida. Además, la infraestructura en el GBA mejoró considerablemente, con proyectos innovadores que elevan la potencialidad de los desarrollos inmobiliarios”, contó Bettatis.
La demanda en la zona norte superó a la de CABA desde hace 4 años, reflejando un cambio de tendencia hacia entornos que combinan estar cerca de Buenos Aires pero vivir próximo a un estilo de vida más natural y relajado.
Matías Bettatis amplió: “El teletrabajo permitió que las familias jóvenes elijan residir en los barrios dinámicos del GBA y en las urbanizaciones privadas”.
Conexión con el oeste
El partido de San Miguel se destaca por el ser el nexo entre el norte y oeste del GBA. Y además de la localidad de San Miguel, la zona de Muñiz, experimentó un notable crecimiento en los últimos años allí, convirtiéndose en áreas de gran interés para la inversión inmobiliaria: se edificaron más de 80 edificios en los últimos tres años.
Ariel José Córdoba de Córdoba Propiedades, destacó que “estas zonas ofrecen una combinación de desarrollos residenciales y comerciales que las hacen atractivas tanto para vivir como para invertir”.
En San Miguel, se destaca su rol como centro comercial del partido, con una oferta variada que incluye universidades, centros médicos y grandes supermercados. “Muñiz emergió como un polo de desarrollo urbano, con una creciente oferta de bares y restaurantes que atraen a inversores y residentes por igual”, dijo Córdoba.
Bella Vista, otra localidad dentro del partido de San Miguel, es conocida por su gran cantidad de barrios cerrados, lo que la convierte en una opción preferida para quienes buscan seguridad y exclusividad. Este tipo de desarrollos ha contribuido a que los precios de las propiedades en Bella Vista sean de los más altos en la región.
Factores como, menores costos de alquiler en comparación con CABA impulsaron este cambio. “Además, el nuevo blanqueo de capitales permite a quienes disponen de ahorros sin declarar a regularizar fondos e invertir en propiedades, lo que aumentó las consultas y transacciones en la zona desde hace un mes”, amplió Córdoba.
El nuevo blanqueo de capitales permite a quienes disponen de ahorros sin declarar a regularizar fondos e invertir en propiedades (Córdoba)
En términos de precios, un departamento de 2 ambientes con cochera en San Miguel puede costar alrededor de USD 95.000, mientras que con 3 ambientes puede rondar USD 115.000; las casas en barrios abiertos, con características como cochera, parque y piscina, tienen precios que oscilan entre USD 160.000 y 230.000 dólares.
En Bella Vista, las casas en barrios cerrados pueden superar USD 250.000 con piscina y parque.
Desde el mercado inmobiliario sostienen que es un buen momento para comprar. Los precios de unidades usadas y a estrenar ya no caen. “Los valores siguen siendo accesibles, pero el blanqueo y el crédito hipotecario pronto elevarán la demanda y las cotizaciones”, estimó Ariel Córdoba.
El más poblado del conurbano
El partido de La Matanza tiene cerca de 1.900.000 habitantes, según el Censo de 2022, y es el más grande del GBA. Entre las zonas de mayor dinamismo inmobiliario se encuentra San Justo.
Uno de los factores determinantes en la tasación de inmuebles en esta zona es la seguridad y el acceso a medios de transporte (Agrello)
Según expertos, los valores de las propiedades en esa parte del corredor oeste del GBA son considerablemente más bajos que en CABA, hasta 40% menos, según los casos.
“Uno de los factores determinantes en la tasación de inmuebles en esta zona es la seguridad y el acceso a medios de transporte. Estas variables influyen significativamente en el valor de las propiedades, haciendo que los precios varíen ampliamente según la ubicación específica dentro del partido”, dijo Oscar Agrello, socio y director general de Florencio González Inmuebles.
En cuanto a los precios, los departamentos de 2 y 3 ambientes en San Justo y alrededores oscilan entre USD 40.000 y USD 125.000, dependiendo del tamaño y la ubicación.
El mercado inmobiliario en Ramos Mejía es uno de los más selectos, mientras que otras áreas como Avenida P. Luro en Laferrere e Ignacio Arieta en San Justo también destacan por su importancia comercial. El corredor cercano a Mosconi en Lomas del Mirador y San Justo no se queda atrás en términos de valoración”, amplió Agrello.
En la provincia, la tasación de propiedades no se realiza de manera lineal por metro cuadrado debido a la gran influencia que tiene la zona en el valor final.
Por ejemplo, se pueden encontrar duplex de 4 ambientes a precios alrededor de USD 95.000. Las casas tienen un rango de precios más amplio, comenzando desde USD 130.000 y pudiendo superar USD 700.000 en algunas excepciones con más de una cochera, parque y piscina (sobre todo al aproximarse a Ramos Mejía, uno de los puntos más cotizados de La Matanza.
Mirando al sur
Comprar una propiedad en la zona sur del conurbano puede resultar hasta un 30% más económico que adquirir un inmueble similar en CABA.
Ariel Bechara Aded, de Bechara Inmobiliaria, contó que “la diferencia de precios permite a los compradores acceder a viviendas sin alejarse demasiado del centro de Buenos Aires”.
Las áreas más costosas suelen ubicarse en los centros de localidades como Lanús, Avellaneda, Lomas de Zamora y Quilmes. En contraste, las zonas más accesibles se encuentran en áreas intermedias de estas localidades, como Piñeyro, Gerli, Wilde, Sarandí, Remedios de Escalada y Temperley. La ubicación es el principal factor que influye en estas diferencias de precios, ya que los centros urbanos tienen mayor demanda y mejores infraestructuras, como medios de transporte y edificaciones modernas.
“Al considerar la compra de una propiedad, la ubicación es el aspecto más importante a tener en cuenta, ya que asegura una buena inversión”, acotó Bechara Aded.
Otros factores relevantes incluyen los metros cuadrados y el estado del inmueble. Las unidades de dos ambientes en la zona sur del GBA comienzan en USD 40.000, mientras que las de tres ambientes se encuentran a partir de USD 60.000. Las casas de tres ambientes, con cochera incluida, oscilan entre 100.000 y 130.000 dólares.
Gastos inmobiliarios
Además del precio de venta del inmueble, los compradores deben considerar los honorarios del martillero interviniente, que representan entre 3% y 4% del valor de la propiedad, “y los gastos de escrituración, que varían según el precio del inmueble”, dijo Ariel Bechara Aded.
Además, los compradores deben tener en cuenta varios costos adicionales al pensar en una operación inmobiliaria.
“Entre ellos se encuentran el Impuesto de Sellos, que es del 2% sobre el valor de escrituración y se paga en partes iguales entre comprador y vendedor y los honorarios del escribano, que pueden ser de hasta un 2% más IVA”, detalló Ariel Córdoba.
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