A pesar de los fuertes desafíos que plantea la economía argentina, marcada por el dólar, la inflación y la recesión, los expertos en el sector inmobiliario sostienen que es un momento estratégico para el inicio de proyectos, sea de construcción de nuevas viviendas o renovación de propiedades existentes. La reciente asunción del presidente Javier Milei y el cambio de ciclo gubernamental generaron expectativas y desafíos que moldearán el panorama del Real Estate.
Quienes tienen una expectativa positiva sobre el ciclo económico-financiero creen que la eventual reducción de la tasa de inflación y la estabilización económica permitirá una revalorización de los activos inmobiliarios.
“En lo que respecta al desarrollo inmobiliario, se espera un incremento en los costos de construcción en los próximos meses. Proyectos en marcha podrían enfrentar aumentos considerables en los precios de los materiales de construcción, al menos hasta que se logre normalizar la importación, proyectada para el segundo semestre del 2024. Además, se prevé la posibilidad de morosidad en las cuotas de fideicomisos debido a la recesión y una disminución en las ventas en pozo por la incertidumbre reinante”, dijo Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores urbanos (CEDU) a Infobae.
Considerando la tendencia al encarecimiento en dólares, la conclusión es que sería un momento propicio para invertir en bienes raíces y acelerar proyectos de construcción. “Aquellos que opten por mantener propiedades más reducidas podrían enfrentar pérdidas. La recomendación es invertir antes de que los costos en dólares aumenten, especialmente aprovechando el blanqueo por venir”, amplió Tabakman.
Expectativas
Las expectativas positivas abrevan también en la derogación de la Ley de Alquileres, para que los propietarios vuelvan a ofrecer sus viviendas en alquiler y para fomentar la compra en pozo con fines de renta.
Se destaca la importancia de restablecer el crédito hipotecario lo antes posible, considerándolo vital para normalizar el sector y alinearse con las prácticas de otros países de la región
El cambio de autoridades brinda la oportunidad de fomentar el crecimiento a través de la promoción de obras privadas, tomando como referencia el exitoso modelo uruguayo Vivienda Promovida, que proporciona beneficios fiscales a constructores e inversores. Esta medida expandiría la generación de empleo, el ingreso de divisas y atacaría la escasez en el mercado habitacional.
(Foto: Getty) (sukanya sitthikongsak/)
Pedro Brandi, presidente del Grupo Construya, que reúne diversas fábricas de materiales de construcción, enfatizó la importancia del clima económico. “Será crucial abordar diversas distorsiones macroeconómicas y garantizar capacidad de ahorro para la población: es esencial controlar la inflación y lanzar propuestas de créditos hipotecarios”, subrayó.
El crecimiento del sector requiere, ante todo, certidumbre y acciones que incentiven a aquellos con ahorros a invertir en ladrillos o edificación en seco. “El empuje en el sector proviene en su mayoría de personas que buscan asegurar sus inversiones en obras para valorizar su hogar, ya sea a través de refacciones o compras de viviendas en pozo. Sin embargo, es vital establecer mecanismos crediticios que impulsen una expansión total”, amplió Brandi.
Construcción y aumento de costos
Entre la ciudad de Buenos Aires y la provincia de Buenos Aires se estiman que hay más de 130.000 viviendas en ejecución. El valor promedio del m2 (según el Índice de la Asociación de Pymes de la Construcción) para edificar viviendas actualmente oscila en los $741.341,65 (según el tipo de cambio oficial, el precio en dólares ahora es de USD 895 por m2), y registra un aumento superior al 200% interanual y también en dólares viene escalando, pero aún lejos de los USD 1.700 que llegó a trepar en 2017.
Las actuales condiciones del sector, enfocadas en el desarrollo de vivienda nueva, presentan oportunidades por los precios, que retrocedieron a niveles de hace al menos una década. Este fenómeno podría señalar el comienzo de un ciclo de recuperación desde junio último, aunque la velocidad y magnitud de esta recuperación están sujetas a las decisiones de política macroeconómica del nuevo gobierno.
Los precios retrocedieron a niveles de hace al menos una década y podría haberse ya iniciado un ciclo de recuperación
Según Ariel Venneri, socio fundador del Grupo MAHE y consultor en finanzas, para la construcción privada las primeras medidas adoptadas por el gobierno, “en particular en materia de política monetaria, sin que se perciba aún un plan de estabilización claro, generaron una coyuntura compleja”.
“La disparada de precios de materiales, impulsada por la caída del dólar MEP en los últimos 15 días, presenta un aumento insostenible del costo de construcción medido en dólares a corto y mediano plazo. La evolución en los próximos meses será crucial”, dijo a Infobae.
“Respecto a los precios de viviendas usadas y a estrenar, la recuperación a partir de la mitad de este año indica oportunidades de rentabilidad para inversores y compradores que dispongan de ahorros, dado el escaso acceso a crédito. Esta reactivación también provocó una marcada disminución del stock de viviendas usadas, revirtiendo una tendencia de crecimiento sostenido durante casi cuatro años”, amplió Venneri.
Compra venta
En cuanto al Real Estate en general, especialistas perciben que 2024, superado el impacto inicial de las políticas gubernamentales, será prometedor. Ezequiel Wierzba, de Click Apars, comentó que la estabilidad del mercado “suele motivar la actividad de inversores y compradores; confiamos en que estas condiciones propicien un entorno activo. En relación a los precios de viviendas usadas y a estrenar, anticipamos que se mantendrán estables al menos durante el primer semestre de 2024. Si la actividad repunta significativamente, es plausible que se observe un incremento en los valores de las unidades”.
Según el portal Properati, los precios en Buenos Aires descendieron un 0,2% en dólares durante el año. En el ranking de ciudades más caras de América Latina, la capital argentina descendió al séptimo lugar (en marzo último estaba en el cuarto); en base a análisis propio las viviendas promedian en USD 2.238 por metro cuadrado.
Desde 2018 hasta fin de 2023 bajaron entre un 38% (unidades a estrenar) y 48% (usadas) según diferentes relevamientos sectoriales.
Rafael Baigún, de Baigún Inmobiliaria, expresó: “Muy probablemente debido al aumento de costos en pesos. Si hay una estabilidad del dólar libre, ese aumento será trasladado a los precios de las unidades; este incremento impactará también en el valor del producto terminado. Entonces, si las unidades terminadas aumentan, los valores de los usados seguramente subirán”.
Expertos sostienen que puede haber una muy leve corrección para el segundo semestre, siempre y cuando se haya empezado a ver un proceso de estabilización de la economía. “Si las reformas del Estado se aprueban, si el gasto público baja y la emisión monetaria se frena, puede suceder que dentro de un año se empiece a ver algún proceso de corrección de los precios hacia arriba”, acotó Federico Gagliardo, de Vitrium Capital.
Qué falta
Las expectativas se centran en la disponibilidad de créditos hipotecarios, un componente esencial para el dinamismo del mercado.
“Sería ideal que la confianza en el gobierno se fortalezca y que se implementen facilidades para que más familias puedan acceder a la vivienda propia”, comentó Wierzba.
Gagliardo concluyó: “El sector necesita crecer, para recibir inversiones y para ser creíble. Es importante que, de aprobarse las últimas medidas, éstas se mantengan en las próximas décadas ya que los inversores no miran a 4 años, sino a largo plazo. Este es el gran desafío que tiene Argentina en el futuro”.
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