La noticia trascendió el lunes pasado: el Gobierno tomó la decisión de suspender la Ley de Alquileres vigente. con pocos datos concretos, las reacciones en el mercado inmobiliario fueron casi inmediatas y con consecuencias negativas para los inquilinos que estaban cerca de firmar nuevos contratos de alquiler o renovar los actuales. En el sector hablan de casos de firmas ya acordadas que fueron postergadas y también de suspensión de avisos de propiedades en alquiler.
“Genera inquietudes en el mercado y muchos contratos se están postergando”, aseguró Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA). Las autoridades de la cámara aprovecharan una reunión ya prevista para esta tarde en el Colegio de Escribanos con abogados, profesionales de ciencias económicas y otros colegios para unificar una propuesta y presentarla al Gobierno.
Para el sector, los ejes clave que debería tener la nueva ley son: volver a los dos años de contrato y utilizar índices alternativos de actualización (como el coeficiente de variación salarial) que se aplicarían como máximo cada seis meses. “Solo el trascendido sobre el tema ya trae inconvenientes. Estamos aconsejando firmar y va a traer una foto más compleja en estos días si no se resuelve en lo inmediato”, agregó Bennazar.
“Hay un gran desconcierto en el mercado inmobiliario sobre qué ocurrirá con la suspensión por decreto de la ley de alquileres, ya que se desconocen los alcances y como seguirá legalmente el vínculo de los contratos en vigencia y de los que se firmen de aquí para adelante. Hubo muchas publicaciones de alquileres que han sido pausadas, más de un 30%, y las consultas en nuestra red inmobiliaria por contratos que se firman esta semana son muchísimas”, explicó Mariano Malbrán, presidente de la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (Camesi).
“Sin dudas que la noticia afectó al sector. Este tipo de supuestos y trascendidos siempre generan incertidumbre en los actores del mercado, lo que implica que muchas operaciones se frenen a la espera de certezas”, indicó Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario de la Ciudad. Desde la entidad, enviaron mails al ministro de Economía Sergio Massa para conocer detalles y ponerse a disposición para aportar ideas.
A fines de marzo del año pasado se vivió una situación similar. En el discurso de apertura de sesiones del Congreso, el Presidente habló de la necesidad de modificar la Ley de Alquileres, y Massa, entonces al frente de la Cámara de Diputados, anticipó la intención de crear una comisión especial que suspenda por 90 días los dos artículos de la ley vigente que resultaron más problemáticos: la duración de los contratos por tres años y la actualización anual por el índice ICL que combina inflación y evolución de los salarios. Las operaciones se frenaron, pero finalmente la suspensión no avanzó.
“Es lógico suponer que un propietario que no estuviera ya comprometido no dilate la decisión o la firma de un contrato que estaba ya preacordado. En principio postergará su decisión por un tiempo, que dependerá de su situación puntual y de si se dan o no definiciones al respecto. Este tipo de indefiniciones agrava una situación de escasez de oferta ya de por sí crítica”, indicó José Rozados, titular de la consultora Reporte Inmobiliario.
“Sólo en el último año la oferta formal de departamentos usados en la ciudad de Buenos Aires en alquiler tradicional por tres años se redujo en un 58% y este tipo de indefiniciones provocará una reduccion aún mayor. Sería al menos un gesto de responsabilidad aclarar de manera contundente, cuanto antes, desde alguna esfera oficial cuál es la postura concreta con respecta a este tema y si se va a hacer algún tipo de corrección o no. En el mientras tanto, al no hacerlo, sólo se logra complicar más aún una situación ya extremadamente dificil.
La Ley de Alquileres entró en vigencia en junio 2020 con el pie izquierdo: a los pocos meses, sus efectos no deseados hicieron que diversos sectores comenzaran a plantear cambios y fue uno de los lemas de de campaña de la oposición en las elecciones legislativas de 2021. Un año después, el propio Gobierno reconoció la necesidad de modificaciones. Se convocaron a cientos de referentes del sector inmobilario y de grupos de inquilinos a participar de debates de Comisión en el Congreso y finalmente no se llegó a un proyecto consensuado entre oficialismo y oposición.
Sin embargo, al momento de su aprobación en el Congreso, la norma tuvo amplio consenso: fue aprobada por la Cámara de Diputados en noviembre de 2019, durante el Gobierno de Mauricio Macri, y terminó siendo sancionada por el Senado en junio de 2020, ya en la gestión de Alberto Fernández.
Con todo, fuentes consultadas por Infobae coincidieron en que los problemas que preocupan hoy a los inquilinos difícilmente se resuelvan por derogar la ley en un contexto de inflación anual proyectada por encima del 100 por ciento. El aumento para la actualización anual de este mes es de 92,5% sobre el valor del alquiler de hace 12 meses.
Opiniones del mercado
“Creo que ayuda a motorizar parcialmente el segmento de alquiler de viviendas pero lo ideal es que se modifique a través del Congreso, con alternativas superadoras que resuelvan la situación de fondo e incentive a la inversión. El plazo a tres años y la actualización anual son dos puntos muy resistidos por los propietarios y genera imprevisibilidad en los locatarios”, señaló Diego Migliorisi, socio Gerente de Migliorisi Propiedades.
“Fueron perjudicados todas las partes. El propietario que intenta no perder con la inflación actualizando un año después, el inquilino que debe actualizar todo junto de una vez y encuentra pocas ofertas en el mercado. El inversor ve una rentabilidad baja y se retrae. Eso afecta también al mercado de venta y al que compra en obra para luego poner en alquiler”, agregó,
Por su parte, Cintia Aspiazu, manager de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias, aseguró que no recibieron, por el momento, sugerencias de no firmar algún contrato de alquiler residencial. “Esto también ocurre porque últimamente eran las minorías que venían realizando contratos de dicho plazo, gran porcentaje se habían orientado a contratos temporarios. Puede que con la disolución de la Ley de Alquileres a tres años, los propietarios vuelvan a preferir un contrato residencial como los de antes de 2020″, destacó.
“Por otra parte, hemos recibido comentarios de colegas que nos han mencionado que algunos de sus contratos sí se han frenado, ya que genera la incertidumbre en los locadores de cómo se resolverá al respecto la suspensión de la ley o si se tomarán medidas nuevas”, añadió Aspiazu.
Francisco Altgelt, presidente de Altgelt Negocios Inmobiliarios, opinó que lo más negativo de la ley vigente es regular la actualización de los precios de los alquileres. “Hasta la modificación de la ley había libre acuerdo entre las partes. Con la ley actual, la actualización del precio puede hacerse recién al año, algo que con una inflación del 100% anual resulta poco conveniente para el propietario. Si no se quiere volver a la situación anterior, al menos se podría permitir una actualización del precio del alquiler cada tres meses por el mismo índice de alquileres”, dijo.
“Porque hoy las dos partes son las perjudicadas, el locador por un tema de rentabilidad y el locatario porque tiene una oferta casi nula y además de la oferta casi nula, los valores de los alquileres llegaron a duplicarse en un año”, señaló.
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