Con un alza de los precios interanuales superior al 180% y una escasez de propiedades para alquilar en pesos sin precedentes (se estima que en un año la oferta se redujo un 50% en todas las plazas), la crisis de los alquileres sigue latente y genera mucha preocupación.
La Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y otras entidades solicitaron con urgencia una audiencia al Gobierno para abordar la crítica situación de los alquileres. La Ley de Alquileres actual presenta deficiencias técnicas que requieren atención, orientándola hacia políticas públicas que fomenten la inversión y reactiven un sector afectado también por la coyuntura económica del país.
Este pedido surge tras las declaraciones de Manuel Adorni, vocero presidencial, quien mencionó ayer en conferencia de prensa que se está evaluando la derogación de la ley. Iván Ginevra, presidente de la CIA, expresó a Infobae que continuarán solicitando a los representantes la voluntad política para abordar esta problemática. “Proponemos la creación de una Mesa de Alquileres que permita a todos los actores involucrados contribuir con soluciones”, dijo.
Desde la asunción del presidente Javier Milei, el panorama en el mercado de alquileres no experimentó cambios significativos, a pesar de sus declaraciones sobre la intención de derogar la normativa vigente. “La situación empeoró. Ante los anuncios, propietarios e inquilinos están a la espera de las condiciones económicas que guiarán sus decisiones de alquiler”, dijo Emilio Caravaca Pazos, presidente de la de la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA).
La dolarización de los valores persiste en algunos casos, y el aumento se determina teniendo en cuenta diversos factores económicos
Respecto a la informalidad, se observa un aumento de acuerdos entre propietarios e inquilinos para extender los contratos y enfrentar la incertidumbre actual. En este contexto, se buscan prolongar los contratos ante la falta de oferta y la reticencia a compromisos a mediano y largo plazo.
Se hicieron muy pocos contratos a través de ajuste Casa Propia (coeficiente que se utiliza para actualizar precios de forma semestral) en el interior. “Al concluir el primer semestre (mayo próximo) de los nuevos contratos con la última modificación de la ley, será posible realizar un análisis más preciso para determinar si fue efectivo o desfavorable para ambas partes”, señaló Caravaca Pazos.
Buenos Aires
En La Plata, Mar del Plata, Junín, Bahía Blanca y otras ciudades destacadas de la provincia de Buenos Aires, la escasez de propiedades persiste, manteniendo una tendencia de precios en constante ascenso.
Mirta Líbera, presidenta de la Cámara Inmobiliaria de la Provincia de Buenos Aires, subrayó que no se percibieron cambios desde que Milei propuso derogar la ley. “La última modificación desincentivó aún más a los propietarios para destinar sus inmuebles al alquiler tradicional. Según investigaciones propias, la cantidad de acuerdos realizados a través de ajuste Casa Propia y a largo plazo es mínima”, aseguró.
En este contexto de espera, se observan extensiones de contratos por 6 meses con actualizaciones de precios que superan el 170%, excediendo la tasa de inflación.
Líbera agregó que la última reforma legal (conocida como la Ley 27.337) generó un aumento en acuerdos al margen de la normativa, prescindiendo de la intermediación de inmobiliarias.
Expertos coinciden en que retornar a contratos de dos años bajo el Código Civil y Comercial podría mejorar significativamente la escasez de oferta y facilitar la fluidez en el mercado
En La Plata los pocos departamentos de 2 ambientes se consiguen en $150.000 en promedio y de 3 ambientes en $200.000, mientras que una casa de 3 ambientes con cochera y bien ubicada oscila en $320.000 mensuales.
Córdoba
En la capital de Córdoba, la demanda es alta, especialmente entre estudiantes universitarios que se mudarán el próximo año. Algunos valores se mantuvieron, mientras que los inmuebles de categoría con amenities experimentaron un aumento del 10% desde la asunción de Milei.
“Los propietarios prefieren aguardar nuevas medidas o la derogación de la ley antes de tomar decisiones sobre nuevos contratos. Necesitamos una pronta respuesta como sector, pero comprendemos las prioridades del gobierno al asumir”, expresó Virginia Manzotti, titular de la inmobiliaria homónima y presidenta del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci).
A pesar de que las inmobiliarias deben formalizar contratos en la moneda de curso legal, prosperó la informalidad con acuerdos por menos de 3 años y ajustes directos entre dueños e inquilinos.
Manzotti subrayó: “Por eso insistimos con nuestros clientes en los inconvenientes legales que puede ocasionar el incumplimiento de la ley”.
Los departamentos de 2 ambientes en zonas demandadas, considerando antigüedad y amenities, oscilan entre $250.000 y $350.000 mensuales. Las casas de tres ambientes con cochera parten desde $380.000 hasta $500.000, dependiendo de la zona, priorizando seguridad, transporte y proximidad a instituciones educativas.
Santa Fe
El cambio sustancial que perciben especialistas de Rosario no se produjo con la victoria de Milei, sino unas semanas antes, cuando expresó en declaraciones a medios que la Ley de Alquileres debía derogarse.
Gabriela Ortíz de Urbina, presidenta del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Rosario (Cocir), señaló que “desde ese momento se evidenció una retirada de propiedades del mercado. Los inquilinos buscan conocer rápidamente los valores de actualización y los propietarios adoptan una postura cautelosa, después de haber alquilado a montos que no reflejan la realidad”.
La ausencia de valores de referencia propició niveles crecientes de informalidad. Cada vez son más quienes buscan eludir las normativas prescindiendo de los servicios del corredor inmobiliario, asumiendo así los riesgos asociados.
“En Rosario, a diferencia de CABA, no estamos dolarizados. Solo un porcentaje mínimo del mercado, como las casas premium en barrios privados o algunos desarrollos con amenities, sigue esa tendencia”, aclaró Ortíz de Urbina.
En cuanto a los valores, los departamentos de 2 ambientes oscilan entre $150.000 y $200.000 mensuales, mientras que los de 3 ambientes oscilan entre $180.000 y $200.000, sin incluir cochera. Las variaciones en casas dependen del barrio, por ejemplo, en Fisherton, una casa sin pileta y con algo de terreno puede encontrarse en torno a $300.000, mientras que en la zona sur, una con características similares puede ubicarse al 50% de ese valor.
Tucumán
El panorama en los alquileres de San Miguel de Tucumán está en pausa, afectando la concreción de nuevos contratos.
“La informalidad se volvió común debido a la ausencia de beneficios claros para propietarios e inquilinos en la ley actual. Prevalece la voluntad de las partes, dando lugar a acuerdos al margen de la normativa vigente. Aunque los profesionales inmobiliarios insisten en trabajar dentro de la ley para brindar seguridad jurídica, generalmente no se respeta la normativa”, destacó a Alejandro Aybar, de Aybar Propiedades y miembro del Colegio de Corredores inmobiliarios de Tucumán.
En la capital tucumana los valores de los alquileres de viviendas aún no se dolarizaron, permaneciendo en pesos, a excepción de algunos casos particulares en la ciudad de Yerba Buena. Los contratos que se hacen por fuera de la normativa incorporan aumentos cuatrimestrales y trimestrales.
Aybar amplió: “El índice Casa Propia no demostró eficacia en Tucumán, ya que se sitúa por debajo de los niveles de incremento de precios e inflación, lo que plantea interrogantes sobre su funcionamiento y utilidad”.
Un departamento de 2 ambientes en San Miguel de Tucumán se encuentra en el rango de $80.000 a $90.000 al mes. Los de 3 ambientes parten desde los $150.000, mientras que las casas en Yerba Buena comienzan en los $230.000, abarcando diferentes opciones con o sin cochera.
Sur
En Ushuaia los alquileres sufrieron una pequeña variación en sus valores acompañando a los índices de inflación de arrastre de los últimos días. Últimamente allí avanzaron acuerdos de corto plazo a la espera de la derogación de la ley planteada por el nuevo gobierno.
Sergio Arroquy, presidente de la comisión Fiscalizadora del Colegio Profesional de Martilleros, Tasadores y/o Corredores de Tierra del Fuego, dijo a que “los aumentos de precios para nuevos contratos en pesos se hacen con un incremento del 15% más por estos días en comparación con hace 20 días”.
Un departamento de 3 ambientes oscila en $450.000 en la periferia y $550.000 más cerca del centro de Ushuaia. En cambio, en las casas de 3 ambientes con patio y espacio abierto los valores parten desde $750.000 siempre dependiendo de la ubicación y las características constructivas.
Esta semana en la provincia fueguina se intentó legislar sobre la vivienda, buscando suspender las habilitaciones comerciales de los alquileres temporarios.
“Se propuso un registro de alquileres permanentes con límites en los valores, no permitiendo que superen el 35% de los ingresos del locatario, con multas para propietarios e inmobiliarias en caso de violar este límite. También se planteaba duplicar el impuesto a los Ingresos Brutos para hoteles 4 y 5 estrellas. Sin embargo, la norma no logró la aprobación necesaria”, concluyó Arroquy.
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