La crisis de los alquileres: cuál es la mejor estrategia para prorrogar contratos en un mercado sin oferta

En septiembre, en la ciudad de Buenos Aires, vencieron 12.000 contratos de alquiler realizados bajo la Ley de Alquileres sancionada en 2020. En un contexto marcado por la escasez de oferta de viviendas y la desesperación por asegurarse un techo, la gran mayoría de estos contratos están siendo prorrogados. La extensión busca brindar tiempo adicional a los inquilinos para encontrar una nueva vivienda en un mercado cada vez más restrictivo.

En CABA, los inquilinos suelen optar por una prórroga negociada del contrato de alquiler, en general con la intervención de la inmobiliaria que gestionó la operación inicial. Este tipo de extensión se realiza comúnmente cuando el contrato está próximo a vencer. En la negociación se establecen términos específicos como la duración de la prórroga-que suele ser de tres meses- y el valor mensual del alquiler durante ese período, que normalmente se actualiza. Es crucial que ambas partes tengan claridad sobre estos aspectos antes de firmar la extensión del contrato.

A diferencia de un nuevo contrato de alquiler, donde se incurre en costos como comisiones, impuestos y mes de adelanto, en el caso de las prórrogas, generalmente ni inquilinos ni propietarios tienen que abonar cargos adicionales

La escasez de oferta es palpable en todos los barrios porteños y cientos de propietarios que rechazaron poner sus unidades en alquiler desde que entró en vigencia la actual Ley están a la expectativa de lo que pueda salir del Senado. Hay incertidumbre sobre si el oficialismo avanzará con su dictamen, contrario a lo aprobado en la Cámara de Diputados. Si lo hace, la iniciativa para reformar la ley regresará a la Cámara Baja, extendiendo aún más la incertidumbre sobre los eventuales cambios.

Oscar Puebla, arquitecto y bróker inmobiliario, dijo a Infobae que, en un contexto convulsionado, la prórroga de un contrato de alquiler de vivienda funciona como un acuerdo de buena fe entre las partes. “No importa cuantas veces sean; es similar a un contrato vencido en el que el inquilino continúa pagando y el propietario emite un recibo. Ambos pueden suponer que están sin contrato, pero en realidad nunca se está sin contrato. Este acuerdo prevalece sobre la Ley de Alquileres vigente y sería la normativa aplicable en caso de litigio”.

Especialistas concuerdan en que la ley no establece un límite en cuanto a la cantidad de veces que las partes pueden extender un contrato de alquiler.

“Generalmente, al prorrogar el contrato se aprovecha para establecer un nuevo precio de alquiler, que luego se ajustará según lo que dicta la ley y lo acordado entre las partes”, explicó Joaquín Vallebella, socio especializado en litigios y bienes raíces del estudio Brons & Salas Abogados.

Es habitual llevar a cabo estas extensiones en situaciones donde el inquilino planea dejar la propiedad, con el objetivo de proporcionarle el tiempo necesario para encontrar un nuevo lugar y mudarse. Esta práctica se ha vuelto común en un mercado inmobiliario complicado.

Precio sin ICL

Un desafío significativo son los aumentos de precios. Según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central, la suba para septiembre fue del 113 por ciento. Sin embargo, los propietarios consideran que este incremento está desfasado y es inferior a la inflación. Por eso, para prorrogar suelen solicitar aumentos de más del 150 por ciento. Ante la escasez de oferta de viviendas, los inquilinos en apuros se ven forzados a aceptar estas condiciones.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, indicó que “cuando se realiza la prórroga, no se aplica el ICL, a excepción de que la extensión sea por más de un año; en ese caso, el aumento debería ser interanual”.

Qué mirar antes de firmar una prórroga

Es común que las extensiones de contrato se realicen por periodos de entre 3 meses y un año. Tanto propietarios como locatarios anticipan que la normativa podría cambiar, especialmente después de que asuma el nuevo Gobierno nacional en diciembre próximo.

“Los acuerdos a menudo se establecen con diferentes variables de ajuste. Algunos toman como referencia el dólar libre y otros la inflación. En resumen, si la relación entre el inquilino y el propietario es buena y los pagos se realizan puntualmente, es probable que el contrato se prorrogue. La ley no benefició a ninguna de las partes y hasta que no se modifique es probable que este escenario de prórrogas continuadas persista”, señaló Puebla.

En general, lo que las partes hacen es fijar por escrito un nuevo vencimiento del contrato y aprovechar para ajustar el precio.

Vallebell añadió: “El resto de las condiciones suelen permanecer sin cambios y/o ajustes. Una excepción pueden ser las garantías o el depósito en garantía por parte del locatario. Las partes pueden aprovechar la oportunidad para modificar o ajustar dichas cuestiones”.

Resulta clave dejar por sentado que es una prórroga y no un nuevo contrato. “Los inquilinos deberían intentar extender el acuerdo por el mayor tiempo posible hasta que puedan encontrar una nueva vivienda. Sin embargo, según las consultas e informes que recibimos, raramente logran extensiones por más de tres meses”, señaló Botana.

Si las partes no llegan a un acuerdo para la extensión, el propietario tiene la opción de enviar una carta documento al inquilino 10 días antes del vencimiento del contrato para solicitar que abandone el inmueble. Si el inquilino no cumple, se iniciará un proceso judicial de desalojo, que suele ser prolongado. En ese caso, el propietario tiene el derecho de recurrir a la vía judicial debido al vencimiento del contrato.

Leer todo

Es fundamental que el inquilino lea detenidamente todo el contrato, prestando especial atención al nuevo plazo de vencimiento y a cualquier cláusula que se modifique.

¿Qué hacer si no se puede volver a prorrogar el contrato porque el propietario no desea extenderlo o necesita el inmueble? Hay casos de familias o individuos que llevan meses meses buscando una vivienda sin éxito.

En relación al tiempo para la mudanza, la ley actual establece que en alquileres destinados a vivienda, las partes deben comenzar las negociaciones para la renovación del acuerdo durante los últimos 3 meses del contrato.

“Cualquiera de las partes puede notificar a la otra para iniciar estas negociaciones. Por lo tanto, el inquilino tiene una ventana de 3 meses. Si no logra encontrar otra vivienda, puede intentar negociar con el propietario un período de gracia. Mientras tanto, el contrato de locación continúa vigente según sus términos, pero esto no implica una tácita reconducción”, concluyó Vallebella.