Actualmente en la Argentina existen 3 millones de hogares de inquilinos, un 34% más que en el 2016. El 40% de los menores de 35% alquilan ante la imposibilidad de acceder a una vivienda. Y unos 2,2 millones de jóvenes de entre 25 y 35 años viven con sus padres u otros familiares, dada la falta de oportunidades de emancipación.
Estas son algunas de las estimaciones que dominaron un debate sobre el acceso a la vivienda, la planificación de las ciudades y el futuro del sector realizado en el Foro de Alianzas para el Hábitat Buenos Aires que tuvo lugar en la Universidad de Palermo. La problemática de los alquileres, dañada por la competencia del alquiler temporal, la caída en la rentabilidad de los alquileres en comparación con el valor del capital involucrado y el desincentivo que supuso la introducción de la Ley de Alquileres fueron algunos de los ejes clave del debate.
Federico González Rouco, economista y autor del libro Dueños o Inquilinos, fue uno de los oradores que analizó el mercado de alquileres. “El acceso a la vivienda se ha complicado y actualmente más del 40% de la población de hasta 35 años debe recurrir a un alquiler porque no pueden comprar una casa propia ante la falta de crédito hipotecario”.
El economista también detalló que dentro de un universo de 2,2 millones de jóvenes de 25 a 35 años no tienen posibilidades de emancipación como en otros tiempos. “Deben vivir con sus padres o incluso abuelos hasta independizarse”, agregó.
Además hay una tendencia clara que la gente joven no tiene intenciones de acceder a una vivienda propia por la escasez de crédito hipotecario sostenible y por la poca capacidad de ahorro dentro de una economía golpeada por un proceso inflacionario que erosiona los ingresos.
Antiguamente en la Argentina, sobre todo hasta fines de los ´90, la gente entre 30 y 35 años lograba comprar su vivienda, pero expertos sostienen que esta tendencia no será posible de sostener en el futuro inmediato.
El foro contó con la organización de los arquitectos Myriam Heredia y Marcelo Satulovsky, y Cynthia Goytia, consejeros de la Cumbre Internacional del Hábitat de América Latina y el Caribe (CIHALC), y co-organizadores del capítulo Buenos Aires.
Marta Liotto, presidenta del Colegio Profesional Inmobiliario (CPI), porteño, dijo que “cada vez se está más lejos de poder comprar un metro cuadrado de una vivienda a través de un crédito hipotecario. Hoy calificar para un plan en un banco se necesitan 4 sueldos juntos, por lo que es imposible. Además no se puede ahorrar por la coyuntura económica y también hay cepo para comprar dólares. Por eso, solo queda alquilar, pero hoy se atraviesa una situación ilógica. Hemos presentado varias propuestas y hemos logrado que la política nos escuche, pero es vital que el Congreso nacional trate cuanto antes el tema de los alquileres y también sobre la vivienda en general”.
Trascendió que desaparecieron los grandes inversores del sector inmobiliario en Argentina porque las condiciones hacen que prefieran invertir en países limítrofes como Uruguay, Paraguay o Chile, donde las reglas son claras
Expertos argumentaron que la Ley de Alquileres actual espanta tanto a inquilinos como propietarios.
Liotto, dijo que “el 76% de los inquilinos menores de 30 años no logran cumplir el contrato de locación y rescinde antes por no poder pagar. Se van a vivir solos pero terminan por volver con sus padres porque no llegan a poder pagar el acuerdo hasta la finalización. Los acuerdos deben volver a ser a dos años”.
Construcción de viviendas
Durante el encuentro, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Santiago Maggiotti, dijo que un concepto importante trazado es que el Estado Nacional no construya más viviendas sociales, sino viviendas dignas.
“Los materiales de construcción no son los mismos en el norte o en el sur, eso lo define cada región, pero nosotros exigimos que las viviendas tengan los servicios de cloacas, iluminación, para que las familias puedan vivir dignamente, en una tierra urbana en la cual tengan transporte para poder tener conectividad”, explicó.
Otro de los paneles fue el de “Políticas de Vivienda y Ordenamiento Territorial; pasado, presente, futuros”, donde participaron el Director de Planificación de Programas de Hábitat, Fernando Vera, la directora del Programa de Ciudades del Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (CIPPEC), María Victoria Boix; el especialista de la División de Vivienda y Desarrollo Urbano del BID, Felipe Vera; y la secretaria de Planeamiento, Municipalidad de Rosario Agustina González Cid.
También habló el Secretario de Desarrollo Territorial de la Nación, Luciano Scatolini quien expuso sobre la planificación urbana y los programas que se llevan adelante con las provincias y los municipios. “Tenemos que trabajar mucho en estos encuentros, fomentar la participación de diversos sectores públicos y privados, y alinearnos para entender que el sistema de ciudades va a transformarse si ponemos reglas del juego claras, consecuentes, que sean definidas y que tengan una visión de continuidad”, dijo.
Sobre los alquileres, señaló que la situación es compleja y si bien existe una legislación nacional que ha traído mucho debate y que puede ser perfectible, las decisiones en mayoría urbanística son de competencia exclusiva local.
“Esto quiere decir que para mejorar la oferta deberían proponerse instrumentos de gestión urbana como por ejemplo los consorcios urbanísticos, público/privado, para regular que haya un mayor número de inmuebles en alquiler con precios accesibles y condiciones de ingreso diferentes a las actuales. Hay ciudades del mundo que han tomado la decisión de crear registros de oferta y demanda, lo que permite subsidiar algunos sectores más desfavorecidos, otras como Berlín (Alemania) pasaron a contar con un stock muy grande de inmejorables de su propiedad que las hacen asequibles”.
Urbanismo y recuperar el centro porteño
En la charla se trató sobre la intención de recuperar el Centro de CABA que fue perjudicado por la pandemia. Miles de oficinas están vacías y pueden reconvertirse en viviendas para alquilarse tanto con contratos tradicionales como temporarios.
Hasta ahora se confirmó que la transformación de los edificios de oficinas supera más de 150.000 metros cuadrados, con una inversión comprometida de 246 millones de dólares.
El Secretario de Desarrollo Urbano porteño, Álvaro García Resta, dijo que “antes de la pandemia el 60% el centro de CABA era ocupado por inmuebles de oficinas y el resto se distribuía entre servicios y locales comerciales. Teniendo una mala ley de alquileres y poco acceso al crédito, trazamos políticas para tratar de revertir esta situación. Hoy más allá de los esfuerzos que podamos hacer lo importante es empujar la oferta y administrar inteligentemente esta zona. Para ello el Gobierno porteño generó condiciones urbanísticas, peatonales y mejoramiento de calles, pero necesitamos recuperar el centro, y estamos entusiasmados con lo que viene”.
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