Ser propietario o inquilino de un inmueble requiere disponer de cierta solvencia económica para poder afrontar el costo de mantenimiento de una propiedad. Saber cuánto dinero se debe contabilizar como gasto fijo es primordial para disponer de una buena salud financiera. Los expertos recomiendan hacer un presupuesto y una planificación para evitar grandes desvíos.
“Generalmente los gastos son variables según la zona y calidad constructiva del edificio. Como así también se diferencian si poseen encargado con vivienda o no, lo cual incrementa las expensas. Por ejemplo, podemos contemplar en barrios como Recoleta, propiedades de 70 metros cuadrados con expensas que rondan los $50.000, adicionales a los servicios según su consumo de gas y luz. En barrios como Palermo podemos encontrar propiedades de mismo metraje con expensas que oscilen entre $30.000 y $35.000 mensuales”, detalló a Infobae Cintia Azpiazu, de Gustavo De Simone Soluciones Inmobiliarias.
Por efecto del contexto inflacionario que atraviesa el país, se estima que los aumentos se ubican entre 120% y 130% en comparación con el año previo.
Especialistas sostienen que, en el hogar, en su mayoría, las necesidades y gastos son inelásticos. Es muy complicado reducir costos, aun siendo muy cuidadoso en el uso de los servicios públicos domiciliarios como electricidad y gas, los cuales reciben el efecto de la actualización de las tarifas.
Jorge C. Resqui Pizarro, abogado especializado en Propiedad Horizontal y presidente de la Asociación Civil del Consumidor-Consorcista (Adeproh), puntualizó a Infobae que “la contención del gasto en los consorcios (sin perjudicar el mantenimiento del edificio) radica en un mayor control presupuestario por parte de los vecinos con respecto a la tarea del administrador y procurar más presupuestos, en particular con los trabajos más onerosos. Recordemos que, si bien no existen estadísticas fidedignas, por lo general los consorcios pagan hasta 40% más caro que los valores que manejan los particulares, por lo que la revisión de las expensas es fundamental por quienes las abonan”.
También admiten que los denominados gastos fijos (remuneraciones del personal, servicios, impuestos y tasas y abonos) son inelásticos.
Las expensas son un factor importante al momento de tomar la decisión de compra o de alquiler de un departamento. En algunos casos es determinante y actualmente.
Por lo general los consorcios pagan hasta 40% más caro que los valores que manejan los particulares (Resqui Pizarro)
“El monto de las expensas depende mucho de la categoría del edificio, de las comodidades que el consorcio quiera tener y de la cantidad de unidades que haya. En un edificio de categoría que exige ciertos servicios como encargado fijo, uno o dos ayudantes de portería, seguridad todo el día, las expensas para un departamento de 70 m2 pueden superar los $100.000 mensuales”, aclaró a este medio Francisco Altgelt, de Altgelt Negocios Inmobiliarios.
Valor general
Expertos argumentan que al analizar los costos de mantenimiento de un inmueble constituido como unidad funcional de propiedad horizontal con destino a vivienda, que tenga aproximadamente 60 m2, no existiendo estadísticas oficiales, va a depender de la consideración de varios factores que se detallan a continuación:
David Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal, dijo a Infobae que “las expensas a pagar varían según la zona -Ciudad Autónoma de Buenos Aires, Gran Buenos Aires o en alguna provincia; la ubicación particular (barrio, orientación, tipificación edilicia, entre otros datos); tipo de consorcio de propiedad horizontal, conforme tenga personal, abonos, reparaciones, eventuales juicios pendientes, por ejemplo) y los impuestos nacionales y locales que rijan”.
En cuanto a servicios, Loisi los divide por los siguientes rubros:
Impuesto dominial por territorio: ejemplo ARBA en provincia de Buenos Aires.
Impuesto sobre servicios locales municipales: ejemplo ABL, (alumbrado, barrido y limpieza), más territorial en CABA.
Tasa sobre agua y cloacas: ejemplo AYSA.
Cargo por consumo particular de los habitantes de la unidad funcional: luz, gas, teléfono, Internet, video cable, vigilancia privada, entre otros.
En ese universo de gastos se puede establecer un estimativo, con la sumatoria de las distintas variables, que oscila entre $100.000 y $300.000 por mes, dependerá también de la cantidad de unidades funcionales, amenities, y arreglos y reparaciones en ejecución -estos en general se financian con cuotas extraordinarias-.
Parámetros de referencia
El gasto por mantenimiento y sostenimiento de un departamento de 60/70 m2 en un edificio en propiedad horizontal sin amenities ni cocheras y un servicio central en barrio céntrico de CABA, con valores aproximados y en promedio por mes; que incluye servicios públicos domiciliarios con subsidio medio (ocupación 3 a 4 habitantes) se estiman en:
Expensas comunes ordinarias mensuales: $42.000; ABL e Inmobiliario: $6.000; Electricidad: $3.000; Gas: $3.500; Aysa: $1.350 (en la mayoría de los casos se incluyen en las expensas por factura global), telefonía fija: $3.350; Mantenimiento, arreglos y limpieza: $22.800; Cable más Internet: $16.000. En total suma un monto base de 98.000 pesos.
Además, en operaciones de alquiler, los dueños suelen acordar con el inquilino que se haga cargo del costo del seguro contra incendios: a partir de $1.500 al mes para un departamento de 2 ambientes; y desde $2.000 al mes para una casa de 100 m2. Si se suman coberturas extra, las cuotas serán mayores.
Cocheras
El alquiler de una cochera si el edificio no tiene o no hay lugar disponible, suele sumarse como un costo fijo a tener en cuenta.
Más o menos oscilan entre $15.000 y $25.000 por mes, dependen del barrio en donde está el inmueble el tamaño del vehículo, y si es fija o móvil.
Austeridad, sin resignar confort
Muchos consorcios, para abaratar costos, suelen reemplazar el encargado por empresas de limpieza. Al respecto, Francisco Altgelt recomendó que “no es aconsejable recortar gastos relacionados al mantenimiento del edificio, porque las partes comunes y la fachada son tan importantes como conservar el departamento propio. Inmobiliariamente es muy difícil vender una unidad (por más impecable que esté) cuyo edificio esté en malas condiciones”.
“Se puede tener recaudos de utilizar o consumir en menor medida los electrodomésticos, o equiparar entre gas y luz en su consumo, pero no va a ser suficiente para que se pueda notar una diferencia que beneficie al consumidor. En cuanto a las expensas se suele preferir un PH ya que no se pagan, o en edificios suelen contratar empresas de servicios externos para abaratar los gastos que demandan los sueldos y aportes de un personal fijo”, amplió Cintia Azpiazu.
Reformas
En caso de que una persona o familia emprenda la reforma del hogar, por ejemplo, un dormitorio de 3 x 4 metros oscila entre materiales y mano de obra $270.000 aproximadamente, esto puede variar en función de la marca de pintura que se utilice y la de los pintores. Ese gasto se puede reducir a la mitad si lo hace directamente el dueño o inquilino.
Si se emprende la refacción de una cocina, el costo oscila en $1.500.000, con el reemplazo de cañerías y pisos. Y si es una remodelación en donde se pinta con vinílicos los azulejos el costo desciende un 80 por ciento.
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