Luego del DNU que derogó la Ley de Alquileres la oferta creció a niveles récord (el Senado rechazó la norma, pero esta seguirá en vigencia mientras no sea rechazada en Diputados) y ahora se proponen viviendas para alquilar de forma tradicional en la mayoría de los barrios de la ciudad de Buenos Aires. A pesar de experimentar un proceso de desaceleración, los precios de alquiler siguen siendo elevados y los inquilinos deben adoptar nuevas estrategias a fin de mitigar costos.
Desde el sector sugieren que aquellos que se encuentran en la búsqueda o a punto de firmar un nuevo contrato aprovechen las actuales regulaciones, que brindan una mayor libertad para establecer acuerdos entre inquilinos y propietarios.
Se aconseja que ambas partes, ya sea con la intermediación de profesionales inmobiliarios o directamente entre ellas, discutan detalladamente todos los términos antes de formalizar el contrato. Es incluso posible acordar distintos plazos de ajuste a lo largo de la duración del contrato, siempre y cuando se documente debidamente.
Diego Frangella, presidente del Colegio Profesional Inmobiliario porteño, le dijo a Infobae que con el aumento de la oferta, los inquilinos tienen más opciones de precios y de barrios. “Actualmente, es posible encontrar alquileres de 2 ambientes que oscilan entre $280.000 y $400.000 al mes″, expresó.
Un recurso crucial para los inquilinos es realizar contraofertas en relación al precio inicial propuesto por el propietario o en la publicación del aviso.
Otro aspecto clave en esta negociación inicial es establecer el índice y los momentos específicos para ajustar el acuerdo.
“La mayoría de los contratos se están formalizando por un período de 24 meses, con ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, utilizando tanto el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como el Índice de Contratos de Locación (ICL)”, detalló Armando Pepe, referente del sector inmobiliario.
Expensas en alza: qué mirar
Es importante que los inquilinos examinen detenidamente el costo mensual de las expensas del edificio antes de firmar un contrato. Este aspecto se vuelve fundamental en un contexto en el que las expensas también experimentaron un notable aumento, superior al 180% interanual.
Pepe subrayó la relevancia de este paso. “Es crucial conocer el monto de las expensas, que incluyen insumos, tarifas, ABL, otros impuestos y salarios del personal. En nuestros acuerdos, especificamos que el inquilino asume las expensas ordinarias y habituales, mientras que el propietario se encarga de las extraordinarias. Aunque el DNU respalda que el inquilino cubra la totalidad, no debería hacerse cargo de gastos asociados a decisiones del consorcio, como pintar el frente del edificio o emprender otras reformas en áreas comunes; esos costos deben ser responsabilidad de los propietarios”, dijo.
Las expensas son una preocupación constante y por esto los edificios con una gestión eficiente, un mantenimiento óptimo y menos servicios adicionales suelen recibir una mayor aceptación por parte de los inquilinos.
De acuerdo con la plataforma Consorcio Abierto, que facilita la liquidación de expensas, el valor promedio de este costo en CABA se sitúa en alrededor de $93.000 mensuales
“Los PH son los inmuebles más solicitados debido a sus bajas expensas. Muchos ni las cobran. Aunque los departamentos más recientes suelen tener menores gastos de mantenimiento, los amenities, la seguridad y la cantidad de unidades influyen significativamente”, indicó Frangella.
Mayor oferta e inicio de contrato
El punto de encuentro se está alcanzando mediante la aproximación de ambas partes, con la formalización de contratos a 24 meses y una actualización trimestral o cuatrimestral.
Según el Observatorio Estadístico del colegio y el análisis de datos obtenidos a través del portal CABAProp, donde los matriculados ofrecen sus inmuebles, se observa un aumento notable en la oferta. “En diciembre se registró un incremento del 22%, en enero del 68%, y en febrero del 16%, acumulando un aumento del 106% desde la implementación del DNU”, precisó Frangella.
Otro aspecto clave para el inicio del pacto es que el inquilino cuente con una garantía sólida, ya sea a través de una empresa privada de fianzas y garantías o mediante un familiar que actúe como garante.
“Y en nuestro caso los contratos los hacemos en pesos. Hemos tenido propietarios que intentaron dejarnos las llaves y realizar transacciones en dólares, pero no lo aceptamos. En nuestra empresa, solo trabajamos con contratos de locación en pesos”, afirmó Pepe.
Voz de inquilinos
En la búsqueda de pagar menos desde el inicio del contrato, la estrategia principal para los inquilinos radica en gestionar ajustes basados en el IPC, al menos cada cinco o seis meses. Se aconseja procurar la mayor cantidad de meses sin ajuste, ya que los incrementos frecuentes afectan significativamente el costo total del alquiler.
Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, destacó la volatilidad en las previsiones, indicando que lo que se visualiza inicialmente puede variar en cuestión de meses. “En este contexto, el tema de las expensas es particularmente impredecible en la actualidad, motiva a los inquilinos a ser cautelosos y considerar cuidadosamente este factor antes de decidir alquilar.”
En el proceso de locación habitacional, la principal demostración que debe realizar el inquilino es la de contar con un ingreso sólido, especialmente en el primer contacto. La garantía, que experimenta un crecimiento notable, se apoya tanto en entidades de caución como en seguros, resaltando la importancia del salario y la estabilidad laboral del inquilino como factores primordiales más allá de la garantía teórica que posea.
“Hoy es positivo observar un aumento en las consultas y en la oferta de inmuebles en alquiler desde la implementación del DNU. Asimismo, este aumento de propuestas genera mayor previsibilidad en los contratos, anticipando que la inflación tenderá a la baja. Es probable que a mediano plazo, este equilibrio en la oferta y demanda será clave para estabilizar los precios, ofreciendo una perspectiva positiva para los inquilinos”, concluyó Botana.
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