Al mismo tiempo que la reforma de la Ley de Alquileres está en revisión y podría recibir sanción esta semana, en la Ciudad de Buenos Aires y el conurbano las viviendas con precios en pesos se alquilan en menos de 24 horas.
Expertos argumentan que desde que se retomó el debate en el Congreso la escasez se intensificó y crecieron acuerdos informales por fuera de la ley, incluso pactos entre dueños directo e inquilinos sin intermediación de las inmobiliarias, como también se intensificaron las prórrogas por 3 o 6 meses para contratos que se vencieron desde septiembre en adelante.
Actualmente, conseguir una vivienda para alquilar se volvió muy complejo debido a dos factores principales: los precios en alza y la escasez de oferta. En CABA y el GBA, los aumentos interanuales de alquiler superan el 150%, muy por encima del 115% registrado por el Índice de Contratos de Locación (ICL) para octubre. Además, en algunos distritos del conurbano, la oferta en pesos se limita a menos de 20 departamentos disponibles.
Pablo Houghton, de Houghton Propiedades, explicó a Infobae que aunque encontrar una vivienda en CABA es más difícil debido a la alta demanda, el proceso de alquiler suele ser más rápido una vez que se encuentra una propiedad. “Esto se debe a la eficiencia del registro de la propiedad en CABA, donde se puede obtener un informe de dominio en un día pagando una tarifa adicional. En contraste, en la provincia de Buenos Aires, el informe tarda al menos 3 o 4 días, y eso suponiendo que no haya medidas sindicales que restrinjan el servicio”.
La creciente dificultad para encontrar una vivienda ha convertido la búsqueda en una verdadera odisea. Dada la alta demanda, es cada vez más común que los propietarios establezcan listas de espera para sus unidades. Además, los anuncios de alquiler suelen retirarse en menos de 24 horas tras su publicación, ya que las inmobiliarias no logran responder a la avalancha de consultas recibidas.
En CABA un dos ambientes de 50 m2 promedia los $225.802 por mes y una unidad de tres ambientes y 70 m2 se alquila por $292.558 mensuales
Ante la escasez de oferta y la alta competencia, muchos inquilinos optan por reservar la propiedad antes de verla, con el objetivo de adelantarse a otros candidatos. Houghton señaló que “hemos tenido casos de personas que llaman a los cinco minutos de haber publicado el anuncio, solicitando una cita en la oficina para reservar primero y visitar la propiedad después”.
Desesperación y falta de crédito
Desde hace años, la demanda de alquiler de departamentos ha superado significativamente la oferta, en parte debido a la falta de créditos hipotecarios sostenibles para la compra de viviendas. Esta tendencia es especialmente notable en ciudades con alta demanda, como la ciudad de San Miguel, que es la cabecera del partido homónimo.
Ariel José Córdoba, martillero público de Córdoba Propiedades, indicó a Infobae que la urgencia por encontrar un lugar para vivir recae principalmente en los inquilinos. “Durante los meses de agosto y septiembre, alquilamos ocho departamentos a nuevos inquilinos y observamos dos situaciones particulares. En un caso, mostramos una unidad funcional a tres clientes potenciales simultáneamente, con el conocimiento de todos los involucrados. En otro, dos unidades fueron reservadas sin haber sido vistas previamente por los inquilinos. En estos casos, se emitió un recibo con una cláusula ad referéndum, permitiendo al inquilino continuar con el proceso de alquiler solo si la unidad era de su agrado tras verla”.
Lo que más se busca para alquilar son propiedades de 2 ambientes, en segundo término monoambientes y por último unidades de 3 ambientes, las que necesita una familia tipo con uno o dos hijos.
En San Miguel, donde la oferta es limitada, los precios de alquiler varían significativamente. Según Córdoba, “un departamento de dos ambientes y 55 m2, con cochera y baulera, tiene un costo mensual de unos 160.000 pesos. Un tres ambientes de 75 m2, unos $190.000 mensuales, mientras que una casa de tres ambientes parte de los 260.000 pesos”.
En zona sur del GBA, en tanto, los pocos alquileres de departamentos de dos ambientes oscilan en $180.000 (Lanús y Avellaneda) y un 3 ambientes en Temperley sale por encima de $250.000 mensuales, pero casi no se encuentran en este parte del partido de Lomas de Zamora.
En CABA, los inquilinos que ya residen en departamentos de 3 o 4 ambientes se ven en la necesidad de negociar prórrogas con los propietarios. Aunque el número de escrituras ha aumentado notablemente en este periodo de crisis, los dueños de los inmuebles están reacios a vender debido a los bajos precios en comparación con periodos anteriores. Por lo tanto, optan por renovar los contratos de alquiler existentes.
Indecisión
Mientras el Congreso evalúa posibles modificaciones a la ley de alquileres, la incertidumbre afecta tanto a inquilinos como a propietarios. Sin embargo, la urgencia varía: recae más en el inquilino si el contrato está por vencer y en el propietario si el vencimiento aún está lejos. Esto se debe a que los inquilinos con contratos próximos a vencer anticipan aumentos que podrían duplicar o triplicar su alquiler actual, a menudo con la intención adicional por parte de los propietarios de dolarizar el alquiler.
Houghton señaló que “la situación es angustiante para muchos que no logran encontrar lugar para mudarse. A menudo, se ven forzadas a alejarse de su barrio original. En este contexto, los propietarios establecen las condiciones. Por otro lado, los dueños con contratos firmados desde 2020 enfrentan la depreciación del poder adquisitivo de sus rentas debido a la alta inflación y las devaluaciones constantes. Muchos nos indican que ya no pueden cubrir gastos que antes sí podían, como cuotas escolares y obras sociales prepagas, entre otros”.
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