Alquileres en el Gran Buenos Aires: se desaceleran los precios y los aumentos para nuevos contratos son menores que hace un mes

Los alquileres en el Gran Buenos Aires (GBA) siguen en valores elevados, aunque entre febrero y marzo se observó una desaceleración en los precios de inicio de contrato, con un aumento intermensual que oscila en torno al 8,3%, en comparación con el salto del 15,9% que se había registrado en enero. Pese a esta desaceleración, el costo para los asalariados sigue siendo alto para mantener una vivienda.

El informe de Zonaprop confirmó que un departamento de dos ambientes en GBA norte tiene un valor de $363.590, mientras que un departamento de tres ambientes se alquila por $569.331 mensuales.

Nordelta, en el partido de Tigre, es el barrio con la oferta más cara del mercado, con un valor de $528.554 mensuales. Le siguen Vicente López, con un valor de $522.285 y Manuel Alberti (partido de Pilar) con un valor de $502.847 mensuales.

Por otro lado, San Miguel y Muñiz presentan los precios más bajos, con $261.346 y $269.988 por mes, respectivamente.

El aumento de los alquileres en el GBA norte es de 264,7%, mientras que en el GBA Oeste-Sur los valores se incrementaron un 265,8% interanual

El precio del alquiler en la zona oeste-sur es de $256.858 por mes para un departamento de dos ambientes y 50 metros cuadrados, mientras que uno de tres ambientes alcanza los $353.510 mensuales (de más de 70 m2).

Wilde, partido de Avellaneda, lidera el ranking con la oferta más cara con un precio de $296,182 mensuales, le siguen Castelar, partido de Morón, ($293.765) y Bernal, partido de Quilmes ($293.031 mensuales).

Por el contrario, los alquileres más económicos se encuentran en Burzaco, partido de Almirante Brown, con $175.040 mensuales, Moreno $197.455 y Villa Luzuriaga, La Matanza, con $210.758 mensuales.

Rumbo norte

Desde que rige el DNU, se notó un cambio notable en la disposición de los propietarios para volver a alquilar sus propiedades en las zonas de San Miguel, Bella Vista, Pilar, entre otras áreas del norte del GBA.

Ariel Córdoba, de Córdoba Propiedades, destacó a Infobae que tras enfrentar las restricciones impuestas por una ley que no siempre estuvo a su favor, “la derogación de la norma fue recibida con satisfacción por los propietarios. La oferta experimentó un marcado aumento de aproximadamente un 20% desde enero último, considerando la escasez previa. Sin embargo, el enfoque actual radica en establecer un precio de alquiler equitativo, donde tanto propietarios como inquilinos se sientan cómodos”.

En esta nueva etapa y contratos desregulados, el papel como intermediarios se centra en facilitar la comunicación entre ambas partes en un momento de incertidumbre.

“Recomendamos contratos de dos años, dado el contexto impredecible actual. Cada pacto incluye una cláusula que permite ajustar los montos en caso de cambios económicos abruptos. Aunque la inflación anual supere el 276%, en nuestro ámbito resulta inviable aplicar tales ajustes. Por ello, proponemos revisar la situación cada cuatro meses y ajustar según sea necesario, con el objetivo de mantener un equilibrio para ambas partes”, amplió Córdoba.

En cuanto a los valores actuales, hubo fluctuaciones mínimas en comparación con días anteriores. Los departamentos de dos y tres ambientes, así como las casas de tres ambientes con y sin cochera, mantienen precios estables. Por ejemplo, un departamento de dos ambientes con cochera tiene un valor aproximado de $240.000 más expensas, mientras que una casa de cuatro ambientes con cochera, parque, pileta y parrilla ronda los $395.000 mensuales.

Córdoba amplió: “En el último bimestre, notamos en la zona norte, específicamente en Pilar y Escobar, un aumento en el cierre de operaciones de alquiler a dos años en casas de barrios cerrados, con pagos anticipados del total del contrato, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos”.

En el Sur

Entre Avellaneda y Lanús, post DNU, la oferta creció con fuerza en comparación con diciembre último cuando la escasez era protagonista.

Jorge Antúnez Vega, de Antúnez Vega SA, observó un cambio significativo en la disposición de los propietarios hacia el mercado de alquiler habitacional. “Prevalecen los contratos a 12 o 24 meses con actualizaciones trimestrales por el Índice de Precios al Consumidor (IPC), y también se firmaron algunos pactos en moneda extranjera, como el dólar estadounidense, ofreciendo flexibilidad tanto en los plazos como en los métodos de pago, lo que beneficia a ambas partes contratantes”.

En esta nueva etapa, los inquilinos reciben asesoramiento integral para aprovechar las oportunidades ofrecidas por el DNU. Los agentes inmobiliarios trabajan arduamente para encontrar soluciones que se ajusten al presupuesto y los ingresos de los locatarios.

“La libertad de fijación de plazos y métodos de ajuste proporciona un marco flexible para adaptarse a las necesidades de todos los involucrados”, amplió Antúnez Vega.

Los valores de los departamentos y casas en el GBA Sur varían entre $250.000 y $550.000 mensuales, dependiendo del estado y la ubicación.

Merlo y Morón

En esta parte del Oeste del GBA aún la oferta no se expandió con tanta fuerza como en otros corredores.

“Hemos notado un ligero crecimiento. No obstante, sí percibimos una disposición más positiva por parte de los propietarios para iniciar nuevos contratos o renovar los existentes. Esta actitud puede atribuirse en parte a la posibilidad de pactar ajustes por períodos más cortos, lo cual genera mayor confianza en poner las propiedades en alquiler, sobre todo en el Centro de la ciudad de Merlo y en áreas cercanas a Morón”, dijo Lorena Bertomeu, de Bertomeu Propiedades.

Los inquilinos se sienten desprotegidos ante el DNU. Si bien comprenden que los alquileres quedaban desactualizados con el método de ajuste anterior, la estabilidad en sus sueldos y la pérdida de un marco regulatorio, hacen que su sentimiento sea de desprotección.

Bertomeu recomendó: “Nuestro consejo es que mantengan una comunicación clara para negociar posibles ajustes y condiciones en los contratos. Si son inquilinos que buscan la renovación en el contrato, ayuda mucho su comportamiento, cumplimiento en el pago puntual, cuidado del inmueble”.

Estar dispuestos a considerar diferentes opciones de ajustes y que posible impacto tendrá en su poder adquisitivo, los ayudará a optar por un método de ajuste u otro, eso es fundamental.

En este radio del oeste del conurbano los métodos de ajuste más utilizados son el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el IPC, con plazos cuatrimestrales o semestrales.

En cuanto a los valores actuales se espera que los precios sigan ajustándose mes a mes en línea con la inflación. “La estabilidad de precios podría empezar a notarse cuando los alquileres realizados bajo el nuevo DNU comiencen a ajustarse y los propietarios perciban que los alquileres no quedan por debajo del valor de mercado, como ocurría con la legislación anterior”, acotó Bertomeu.

Entre Merlo y Morón, los departamentos de dos ambientes sin cochera trepan hasta $180.000 mensuales; con cochera, entre $200.000 y $230.000, mientras que los tres ambientes con cochera pueden escalar hasta 320.000 pesos. Casas de tres ambientes con cochera valen entre $350.000 y $400.000 al mes.