La posibilidad de que Javier Milei pueda derogar los cambios a la Ley de Alquileres desencadenó un escenario de incertidumbre en el mercado inmobiliario argentino que provocó una abrupta caída de contratos de alquiler. Los propietarios parecen elegir la cautela y posponen la formalización de acuerdos, incluso cuando los inquilinos habían señado la propiedad.
Los dueños de inmuebles entienden que es negativo comprometerse a contratos a largo plazo, sobre todo si con el cambio de Gobierno se vuelve a modificar la normativa, o se retorna a contratos a dos años bajo el Código Civil y Comercial. Hoy es común ver casos en los que, una vez realizada la reserva por parte del inquilino, el propietario reconsidera la firma del contrato. Este fenómeno plantea interrogantes sobre cómo se resuelven estos casos y qué derechos asisten a los inquilinos ante la decisión repentina del dueño de dar marcha atrás en el proceso de alquiler.
En caso de arrepentimiento del propietario, tras la aceptación escrita de la reserva efectuada por el inquilino, se requiere la devolución del doble del monto de la seña.
Oscar Puebla, arquitecto y especialista en Real Estate, explicó a Infobae que “si la seña se paga en estos momentos cuando aún rige la Ley de Alquileres sancionada en 2020, el contrato resultante estará sujeto con las disposiciones de dicha normativa. Las condiciones para realizar un nuevo contrato incluyen un mes de adelanto, un mes de depósito, la presentación de una garantía suficiente que satisfaga al propietario y establecer el sistema de actualización que hoy está previsto”.
La seña es un contrato bilateral, en el cual tanto la parte compradora como la vendedora asumen obligaciones. En la reserva”, el importe se recibe sujeto a la aprobación del propietario del inmueble. Se trata de un contrato unilateral
En situaciones en las cuales el propietario revoca la aceptación de la seña, es posible que se planteen penalizaciones. “No obstante, la imposición de estas penalidades mediante un proceso judicial es poco común, principalmente debido al monto relativamente bajo de la seña. En la mayoría de los casos, la resolución del problema implica la devolución del doble del monto al inquilino, quien se ve obligado a continuar la búsqueda de otra propiedad”, señaló Puebla.
Frustración
En un escenario de escasez acentuada por una disminución sin precedentes en la oferta (registrando una caída interanual del 75% en CABA), la pérdida de la oportunidad de alquilar una vivienda después de haber realizado la seña se convierte en una situación frustrante para el inquilino.
Tras realizar la reserva de $300.000 de un PH en Villa Pueyrredón, Fabiana A., la inmobiliaria le comunicó que el propietario se retractaba debido a la incertidumbre sobre cambios normativos y que prefería esperar. Actualmente, la inmobiliaria trabaja en la búsqueda de una alternativa de vivienda para Fabiana.
No obstante, el propietario que se arrepintió esta semana deberá reembolsar a Fabiana una suma cercana a los $600.000 en compensación por el perjuicio ocasionado.
Qué se necesita para un nuevo contrato
Previo a iniciar la búsqueda del próximo hogar, es crucial considerar la documentación requerida, los pasos a seguir y las cláusulas generales del contrato de alquiler.
Entre otros aspectos, para alquilar, se necesita ser mayor de edad y cumplir con estos requisitos: DNI o Pasaporte vigente durante el contrato, recibo de sueldo y certificado de ingresos, garantía de alquiler (pudiendo ser título de propiedad, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza o fiador solidario), garantía personal del inquilino mediante recibo de sueldo o certificado de ingresos (se suman los ingresos si hay más de un inquilino), y, opcionalmente, un garante, que es una tercera persona, generalmente un familiar, que responde por posibles incumplimientos del inquilino. Este último requisito no siempre es solicitado por inmobiliarias o propietarios.
“Al inquilino lo que siempre le recomendamos es que si ya está en un departamento y tiene que negociar una renovación, siempre le va a convenir quedarse, hoy salir a buscar un inmueble nuevo para mudarse con todo lo que eso implica, es casi una misión imposible. Algunos dueños nos plantearon que van a esperar a ver qué pasa desde el 10 de diciembre próximo, pero en contraparte están los que llevan varios meses con los departamentos vacíos y no quieren seguir cubriendo los gastos del departamento con dinero de sus bolsillos entonces decidieron salir al mercado para al menos obtener una mínima renta”, concluyó a Infobae Vanesa Ibarra de Salguero Propiedades.
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