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La Dirección General de Estadística y Censos (DGESYC), que pertenece al Gobierno porteño y mide la ocupación comercial, mostró que en el segundo cuatrimestre de 2023 se contabilizó la presencia de 15.380 locales en los 53 ejes relevados con una tasa de ocupación del 91,7% en promedio.
Los ejes comerciales del Oeste computaron la mayor porción de locales relevados con casi un tercio del total (5.020 unidades) y al mismo tiempo, la densidad comercial más alta, con 27 locales promedio por cuadra. Como viene sucediendo, allí se registró la ocupación más elevada –con una tasa del 93,1%– y en el Sur se registró la más baja (90%).
“El Oeste y Norte superan los niveles de ocupación del Centro y Sur. De todas formas, la tendencia para el último año muestra una mejora de la ocupación para las 4 zonas, en línea con la media general. Históricamente, el Sur siempre computó niveles de ocupación por debajo del promedio. El Centro se movía más alineado al promedio ciudad, y los ejes del Norte y del Oeste se disputaban los niveles de ocupación máximos”, dijo José María Donati, director general del organismo porteño.
En la actualidad, el Sur se mantiene como la zona con la desocupación de locales más elevada, producto de su postergación económica histórica y de su perfil de ocupación relativamente menos comercial y una dinámica más industrial, emplazada en barrios residenciales, precisó el análisis.
En el caso de los ejes del Centro, su declive en materia de ocupación es consecuencia de la reconfiguración del espacio físico del Microcentro por los cambios en la dinámica del trabajo tras la pandemia
Del Oeste sobresalen la ocupación de la Avenida Avellaneda (en Flores), Avenida Rivadavia y Acoyte (Caballito) y Cuenca (Villa del Parque).
Donati aclaró: “Se tratan de ejes afianzados, históricos, que funcionan como enclaves comerciales asociados a la idiosincrasia de cada barrio. Avellaneda es un eje temático que muestra mayor rotación de locales que ejes comerciales diversificados pero con una baja proporción de locales desocupados. Fue el que más creció en términos de ocupación en los últimos meses de 2023, acercándose a su promedio histórico (superior al 98%)”.
En el norte, el trazado de la Avenida Santa Fe (cruce con Coronel Díaz y con Scalabrini Ortiz) y su continuación en Avenida Cabildo computa tasas de ocupación máximas. Estas dos arterias comerciales de Santa Fe fueron junto a Palermo Hollywood las de mayor dinámica de crecimiento ocupacional en el último relevamiento.
Se trata de arterias comerciales tradicionales con mayor proporción de indumentaria pero diversificados con bazar, decoración, textiles para el hogar, electrodomésticos, entre otros, emplazados en zonas de alto poder adquisitivo de los vecinos, con sostenida inversión pública en luminaria, muy buena conectividad y flujo regular de personas por el acceso al subte y el Metrobús.
Quienes motorizan la ocupación de espacios
La Avenida Avellaneda (sobre todo entre Avenida Nazca y Joaquín V. González) presenta alta ocupación de locales porque se volvió el polo comercial textil más importante de América latina según expertos.
Matías Jabbaz, del Grupo del Este Real Estate, dijo que: “Su auge no es de ahora sino desde hace varios años. Se concentran gran cantidad de fabricantes y de comerciantes buscando el mejor producto y precio mayorista para ser revendido en sus tiendas. Además, hay gran cantidad de ofertas y oportunidades minoristas. Los principales rubros que motorizan la demanda son el rubro textil, venta de indumentaria en su gran mayoría”.
Los valores de alquileres allí dependen de las dimensiones del local y de qué calles estén próximas con la avenida, pero actualmente parten desde $600.000 por mes
“Hoy en un local moderno se privilegia que esté bien diseñado en su interior y con buena vidriera. El punto fuerte de la zona comercial de Flores rodea el rectángulo comercial que arranca desde Felipe Vallese hasta Venancio Flores y desde Av. Nazca hasta Joaquin V. González”, amplió Jabbaz.
Especialistas coinciden que la demanda se mantiene firme y que las principales avenidas comerciales de CABA tienen muy baja vacancia.
Martin Akian, director comercial de Aranalfe, destacó a Infobae que “las zonas comerciales clásicas fueron completando la ocupación, y hay comerciantes en espera a que se liberen locales. También los barrios, como Villa Devoto, Villa del Parque, Villa Urquiza, Colegiales, Nuñez, Almagro y Villa Crespo tuvieron más demanda de locales”.
Varios rubros como indumentaria, gastronómicos, bazares son los que más están requiriendo inmuebles para alquilar.
“Actualmente hay mucha distorsión de precios, aumentan a un mayor ritmo que la inflación, están empezando a vencer los contratos que se firmaron a bajo precio en el segundo semestre del 2020, plena pandemia y seguramente muchos locatarios no podrán afrontar el nuevo valor de mercado”, añadió Akian.
Cómo referencia en las zonas más cotizadas, un local de 4 x 20 metros en inmediaciones de avenidas Santa Fe y Callao ronda en $900.000 mensuales, y espacios con más frente de vidriera y de 200 m2 trepan hasta $2.300.000, sobre las avenidas Santa Fe y Coronel Diaz, cerca del shopping Alto Palermo.
Además, minimercados de grandes cadenas y franquicias gastronómicas lideran los pedidos para estar en las principales arterias de la ciudad.
Marcelo Bustos, de Fast Propiedades, dijo a Infobae que “el circuito de la calle Florida y Avenida Corrientes (zona Microcentro) tan castigado por la pandemia, recuperó una ocupación casi plena debido al movimiento turístico que aprovecha la ventaja que otorga el tipo de cambio. Hoy se observa allí una vacancia del 6%”.
El boom de turistas uruguayos que cruzan los fines de semana largo para hacer tour de compras y aprovechar la oferta cultural porteña también contribuyó para que se vuelvan a alquilar gran cantidad de inmuebles.
“Otra zona comercial de dinamismo es el corredor Donado Holmberg (entre Villa Urquiza y Saavedra) es el resultado de la combinación de la inversión privada con proyectos inmobiliarios de baja altura, con vistas abiertas y entornos verdes que brinda el espacio público. Se caracteriza por ser uno de los favoritos de un público joven con perfil urbano, atraído por el diseño y la conectividad. En esa zona, los locales se encuentran ocupados casi en su totalidad”, concluyó Bustos.
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