Los departamentos de 4 ambientes pegaron un salto muy alto en su precio para contratos de alquileres tradicionales en la ciudad de Buenos Aires. Un informe privado reveló que subieron un 358,33% interanual en noviembre último, convirtiéndose en opciones prácticamente inaccesibles para los inquilinos en búsqueda de este tipo de viviendas.
El valor de los inmuebles que disponen de 3 dormitorios alcanzaron una cotización media de $550.000 mensuales (ver gráfico siguiente que incluye precios promedio y porcentajes de aumentos de otros tipos de viviendas).
Si bien los incrementos en los alquileres superan la inflación, que alcanzó un 160,9% interanual en noviembre pasado, el elevado costo se sustenta en dos aspectos adicionales: en primer lugar, la creciente escasez de oferta contribuye al alza de los precios mes a mes; y en segundo plano dentro de las opciones presentadas en pesos, ahora se incluyen unidades que anteriormente se publicaban en dólares.
Desde la reforma de la Ley de Alquileres vigente está prohibido anunciar propiedades en moneda extranjera. Este cambio llevó a que algunas propiedades pasen a ofertarse en pesos a un tipo de cambio cercano al valor del dólar blue, mientras que otras optan por la leyenda “consultar precio”.
José Rozados, de Reporte Inmobiliario (plataforma que hizo el análisis), dijo a Infobae que “el aumento de la oferta resulta algo coyuntural y responde a una imposición reglamentaria no a algo propio del funcionamiento de mercado. Cuando se trata de imponer un precio en pesos que va a mantenerse fijo con inflaciones mensuales superiores al 10% y que luego van a tener que ajustarse sólo cada 6 meses (a través de Casa Propia) y en base a un índice incierto y poco transparente que no cubrirá esa inflación, pocos propietarios están dispuestos a aceptar esas condiciones y menos aún en barrios donde hay mucha demanda concentrada por turismo y radicaciones temporarias por estudios o trabajo”.
La oferta que antes se presentaba como temporaria en dólares ahora se anuncia en pesos a un tipo de cambio blue. Este cambio incrementó la cantidad de unidades disponibles y generó un notable aumento en el valor promedio
La caída de la oferta en el último año fue contundente pero el último mes se dio un crecimiento artificial como producto de la imposición en de publicar alquileres en dólares, por ende ese aumento no puede tomarse como un crecimiento real.
“La oferta real, concreta de alquiler a 3 años que se publica es realmente marginal en el caso de los departamentos usados, sólo necesitan ser publicadas unidades que no están en las mejores condiciones de mantenimiento o bien que se publican a precios demasiado caros. La realidad es que antes de que una vivienda quede desocupada tiene múltiples postulantes ni bien la gente se entera que quedará libre”, añadió Rozados.
Valores
En la actualidad, las propiedades amplias de 3 y 4 ambientes, publicadas en portales especializados, no descienden por debajo de los $200.000 mensuales, y las expensas asociadas superan los $40.000 al mes.
De 4 ambientes hay propuestas sólo en 8 barrios porteños, lo que a claras luces impulsa su precio. Y de tres ambientes hay oferta en solo 20 barrios porteños y totalizan 186 departamentos. Lisandro Cuello, de la inmobiliaria homónima, detalló que “el 40% de la demanda de departamentos de 3 ambientes en nuestro sitio proviene por algunos profesionales que que los utilizan para residir y tele trabajar a la vez”.
Qué ocurre con otros inmuebles
En cuanto a los precios el valor medio de la oferta existente para una unidad de 1 ambiente, en noviembre pasado, se ubicó en $215.000 mensuales, mientras que la media del valor de una unidad de 2 ambientes llegó a $261.500 y las unidades con 2 dormitorios cotizaron $375.000 en promedio.
Los aumentos para tres ambientes son del 318,99% interanual y los de 2 ambientes subieron un 285,98% también interanual. Expertos sostienen que la verdadera mejora en la accesibilidad a la vivienda requiere un aumento en los ingresos reales, acompañado de opciones de crédito hipotecario. Además, abogan por una mayor previsibilidad macroeconómica y condiciones de confianza que impulsen la inversión en viviendas.
“La transparencia en el mercado inmobiliario, a través de la revisión de la actual Ley de Alquileres podría ampliar las opciones habitacionales al incorporar una parte de la oferta que actualmente se maneja mediante acuerdos alternativos”, concluyó Rozados.
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