Luego del decreto de Javier Milei que derogó la Ley de Alquileres, el mercado de alquiler de vivienda en la ciudad de Buenos Aires mostró un fuerte cambio, con una caída en los valores de más de 40% por debajo de la inflación hasta julio.
Según destacaron informes privados, en algunos contratos se observan reducciones nominales y en los acuerdos se están aceptando cada vez más las contraofertas de los inquilinos, lo que refleja un cambio en la dinámica del mercado.
Así lo detectó el Colegio Inmobiliario porteño a través del Observatorio Estadístico del Sector Inmobiliario. Diego Frangella, titular de la entidad que agrupa a los profesionales de CABA, destacó la rápida recuperación de la oferta. “Es muy positivo que los inquilinos puedan elegir entre al menos 15 a 20 propiedades, y esta amplia disponibilidad está contribuyendo a la reducción de precios, permitiendo que un mayor número de interesados pueda acceder a ellos”, le dijo a Infobae.
En portales como Cabaprop, se observan unidades con valores a la baja comparados con el mes anterior. Por ejemplo, en Chaco al 100, en Caballito, un departamento de tres ambientes, cuatro años de antigüedad y 90 metros cuadrados, que a fin de julio costaba $750.000, ahora se ofrece a $680.000 al inicio del contrato. En la zona Botánico de Palermo, el precio de un departamento de dos ambientes bajó de $470.000 a $420.000 mensuales.
La rentabilidad anual bruta promedio de alquileres en Buenos Aires es del 4,16% para contratos de dos ambientes
Este cambio se atribuye a la capacidad de negociar contratos con ajustes en plazos más cortos que antes, como los cuatrimestrales, introducidos por el DNU (de todos modos, los departamentos tardan más en alquilarse porque siguen siendo costos elevados para los bolsillos de los inquilinos).
Antes, los ajustes anuales dejaban a los propietarios con necesidad de cubrirse frente a la inflación, lo que a menudo resultaba en alquileres desfasados respecto a las expensas, que en muchos casos eran más elevadas que el valor mensual de la renta.
Miguel Chej Muse, coordinador del Observatorio, destacó la importancia del aumento de la oferta que intensificó la competencia y estimuló una baja de precios. “Un departamento que antes se alquilaba en un día, ahora puede tardar hasta tres o cuatro semanas en encontrar inquilino. Esta dinámica fomentó un ambiente más favorable para los inquilinos, permitiéndoles mejores condiciones y más opciones para elegir”, expresó.
En cuanto a las condiciones de los contratos, se vio una marcada preferencia por acuerdos en pesos a 24 meses, con ajustes cuatrimestrales basados en el IPC del Indec o en el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central.
Contratos
La oferta actual de inmuebles porteños, que asciende a unas 15.500 unidades, refleja la situación del mercado y no se anticipa un aumento en el número de propiedades disponibles.
En CABA, cada mes vencen cerca de 12.500 pactos de alquiler habitacional; la mayoría de estos contratos se renuevan, mientras que solo una fracción de los inquilinos opta por buscar nuevas opciones.
“La evolución depende en gran medida de factores como la inflación, la oferta de inmuebles y la recuperación del poder adquisitivo del salario. Si la inflación continúa su tendencia a la baja, es probable que los precios de los alquileres sigan ese mismo camino, proporcionando un alivio a los inquilinos”, añadió Chej Muse.
Expansión
El relevamiento también confirmó que la oferta de alquileres para viviendas creció 177,91% desde que rige el DNU. Sin embargo, es notable que el pasado mes se observó una disminución del 5,87% en comparación con el mes anterior.
“Desde la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta en la ciudad se multiplicó por 35 desde inicios de 2024, pero ahora busca un equilibrio. A pesar de los nuevos créditos hipotecarios, la demanda de alquileres sigue estable, pues muchos no cumplen con los requisitos”, explicó Frangella.
Específicamente, el 95,59% de la oferta corresponde a departamentos en barrios como Palermo, Belgrano, Recoleta, Barrio Norte, Caballito y Puerto Madero, los cuales representan conjuntamente el 60,46% de la oferta total. De estos, Palermo es el barrio con mayor disponibilidad, aunque experimentó una disminución del 3,11% en el último mes.
Frangella amplió: “La derogación de la ley incrementó la oferta de inmuebles, estabilizando el mercado y permitiendo a los corredores inmobiliarios retomar su rol de mediadores entre propietarios e inquilinos para facilitar acuerdos”.
Ajustes
El índice ICL mostró un incremento del 247,56% para los ajustes correspondientes a agosto de 2024, aunque desde enero hasta julio de 2024, el aumento acumulado es del 130,36%, en comparación con el 87% registrado por el IPC en el mismo período.
Según el promedio de publicaciones en distintos portales hasta el 13 de agosto de 2024, la oferta de inmuebles en alquiler para vivienda representa el 16,43% del total del mercado.
La creciente aceptación de contraofertas está cambiando las negociaciones de alquiler. Los inquilinos, más selectivos, negocian precios y condiciones mejores, forzando a los propietarios a ajustar sus expectativas para asegurar la ocupación.
Chej Musse concluyó: “Aceptar contraofertas ayuda a ocupar unidades y mejora las relaciones entre partes, clave para la estabilidad del mercado y la renovación de contratos”.
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